问答1：①对今年市场的判断，特别是结合公司销售、拿地的情况，今年公司规划销售、拿地的考虑；②去年公司利润率是非常好的，后续对利润率的趋势有没有指引。
回答：①行业目前总体属于下行调整期，同时市场的积极因素在显现，去年行业高峰大概是2-4月份，考虑2024年GDP政府指引是5%，财政、货币政策都可能不错，行业政策里面，一些重要的会议、讲话都有支持，国家部委要求地方根据实际推出相关扶持政策，未来，政策面会进一步支持，稳信心、稳预期、问市场的角度发展；从供需来看，三大工程建设，特别是城中村改造，聚焦国内经济强的15个城市，这些举措会增加政府投资、增加住房需求；23年比20、19年下降了60%，和21年比下跌38%，市场无形的手发生作用；从自己公司销售情况，1、2月份下降很大，3月份有了明显提升，来访量提升13%、成交增加7%。总体，市场在调整期里面会逐步企稳，应该持续关注核心城市、核心地段。整个销售计划，全年供货量7020亿、688中海6007亿，其中3550亿去年存量，一线货量2774亿元，一线占比是近年最高，强二线近2000亿，货源结构和量决定销售是稳定的。去年拿的地33%在3月份开盘，去化和运营都理想的。我们主动拿地、低溢价拿地，近期开盘的项目平均利润率16%，是比较理想的情况。②对净利润率历来看，在2023年整体13.4%，是名列前茅的，三个方面：一是坚守投资理念、策略、刻度，在21、22年市场下行的转折期拿到的土地，在23年都利润率是不错的，投资端的发力、助力会有利于利润率保持，2023年获得的地平均净利润率是22%。二是努力塑造产品力，一些城市将限价放开。三是巩固优势，行政销售费用、融资成本、供应链成本，都持续发力。
问题2：①关于现金流，市场担心未来销售疲软会怎么应对，比如下降50%如何应对。②关于香港，以后的策略会怎么样。
回答：①高质量发展、有现金的收入和利润，现金流管理是重点，从源头管理，首先是土地，主流城市、地段、项目，这是必须坚持的，是重中之重。我们回款也在加强，2023年是99%，对支出进行信息化控制，净现金流入创出新高。悲观者正确、乐观者前进，现金流事关安全，我们做了压力测试。销售、成本我们都有优势，考虑境内、境外双融资平台，现金流是没有问题的，2024年我们有信心实现销售稳中有升。②2023年香港的楼市是出于调整期，从去年年中，到今年2月末，政策在调整，从9起到140起销售，价格和成交量都不错。
问题3：①资金使用的问题，拿地和股票回购是怎么考虑的。②市占率的判断，8-9万亿，我们的空间是多少。
回答：①我们是一个企业，市值是受很多因素影响，国资委提出市值管理，旨在彰显公司内在价值。从公司本身来讲，内在价值是很好的，基本面扎实，穿越周期能力是强的。目前估值是低的，估值提升要靠公司、也要靠投资者，共同成为长期价值主义者。我们也回馈了投资者，股息复合增长超过10%，我们一直践行回馈股东。从资本运作角度，机会成本和主责主业的选择，2023年我们的净利润率13.4%，获取土地为了长期稳定发展，和回购股票对比，这只是短期的动作，不是长期战略，我们聚焦主业，可以更长远回馈股东。②市占率，考虑不动产是在降档的过程，未来可能稳定在9-10万亿。同时我们的投资和销售都聚焦10+14的核心重点城市，销售规模稳定在5万亿，还有十多个机会型城市，容量在1.5万亿，这是分母。行业分化，参与市场的企业越来越少，对标发达成熟市场，美国英国top3在22%附近，国内房企市场率top3还不到10%，未来会更快的向头部房企集中，我们在发展的过程中不会以规模为第一指标，始终追求高质量发展，利润率放在首位，过程中会兼顾规模。
问题4：①利润率，没有做减值拨备，会不会影响24、25年。②关于商业，公司有考虑25%收入增长目标，未来商业和物业的占比会有什么考虑？
回答：①关于减值，我们始终聚焦在一线、强二线约18个城市，并在其中的核心地段，我们投资拿地是理性、谨慎的，回报很理想，总体风险可控。减值是一个综合考虑，23年没有存货减值，不代表我们不审慎，反而我们是非常审慎的，设想如果不断提减值，反过来讲，这就是在源头进行安全管控吗？不减值反而是一个审慎拿地的应有结果。24年市场情况，有待于逐步触底，24、25年我们是乐见其成的，我们对未来的销售、回报是有信心的。②略。