作者： “你赚得多”
A股各大房企陆续公布完第三季报后，本人不禁又将A股的“四大金刚”--招保万金的经营情况拿来进行对比。
针对“招商蛇口”，11月9日本人曾在雪球专栏发布过《“招商蛇口”：估值提升靠经营，还是靠炒作》，对其前三季度的表现与去年同期相比，及将前三季度的表现与近几年的年度相比，得出“招商蛇口”的经营确是不如人意。
其实纵向与自己对比表现下降并不一定能得出经营不好的结论，毕竟横向与竞争对手对比，如果跑赢同行，即使表现下降，也实属情有可原。所以本次将对比的对象选为A股的“四大金刚”中--市值最低、营业收入最低、市场影响力最小的“金地集团”，看其表现。（需要声明一点，本人并无冒犯招商蛇口或招商蛇口投资者的意思，只是提出自己不成熟的看法，以便自己在日后面对类似例子的时候，如何选择。所有探讨仅限于自己投资判断之用，其他人请勿盲目跟进。）
根据第三季报的数据，先看“金地集团”几个关键指标：
1、归母净利润率（%）
“金地集团”的前三季累计的归母净利润率由2021年同期的6.14%上升至6.29%，净利润率出现可喜的轻微上升。
而“招商蛇口”前三季累计的归母利润率由2021年同期的7.77%下跌至3.3%，妥妥的净利润率下降。
可能有部分人说，房企的利润大头在第四季度，估计招商蛇口的全年归母净利润率会在年底赶上。这样的讲法未尝不可能，这也是大家认可招商蛇口估值高的原因之一吧。但正如“四百米”的比赛，如果前面75%（400米的75%距离比喻成一年中的前三季度）的路程都是其他参赛者领先，最后25%的路程能冲刺逆转的可能性又有多大呢。
2、资产负债率（%）
“金地集团”前三季累计的资产负债率由2021年同期的78.3%下跌至75.23%，在目前需求下跌的情况下，资产负债率下跌总比逆市上升好。
而“招商蛇口”前三季累计的资产负债率由2021年同期的65.63%上升至70.51%，一方面净利润率在不断下降，另外一方面资产负债率还在不断上升。如果还有人要说所谓的“弯道”超车理论，在看不到净利润率好转的前提下，本人是持怀疑态度。
3、现金流量率（%）
“金地集团”前三季累计的现金流量率由2021年同期的-1.41%大幅上升至22.55%。
“招商蛇口”前三季累计的现金流量率由2021年同期的10.2%下跌至9.07%，继续呈现下降。经营活动产生的现金流量净额是一个非常重要的指标，是靠自身经营自我造血的。一间企业的该指标是大幅上升，而另一间企业还出现轻微下跌，再结合“归母净利润率”和“资产负债率”的指标，说表现更好，相信大家都有结论了吧。
综合上述指标来看，“金地集团”2022年的第三季报，归母利润率（%）、资产负债率（%）（虽然金地的资产负债率绝对值大于招蛇）、现金流量率（%），这些指标纵向与自身去年同期相比均有进步，横向与去年同期的“招商蛇口”相比，也优于“招商蛇口”。
可能有人持不同意见，说与去年同期相比，毕竟时间太短了，是否可以放在一个比较长的周期去进行考察呢？
本人也将“金地集团”和“招商蛇口”自2015年整体上市以内的数据拿来与2022年的前三季进行对比，这样就大概可以判断出2022年的经营水平谁更优秀了。
根据第三季报的数据，先看几个关键指标：
1、归母利润率（%）（见下图）
在2015年--2019年，“金地集团”和“招商蛇口”的归母净利率接近，而且各有胜负。转折点在2020年起，土地储备更多在一线城市，售卖更多豪宅的“招商蛇口”，其归母净利润率还比“金地集团”低约3%，这真是“咄咄怪事”。
2、资产负债率（%）（见下图）
在2020年--2022年第三季，“金地集团”虽然比“招商蛇口”的资产负债率高，但“金地集团”的资产负债率在该时间段出现下降。而“招商蛇口”却逆势加杠杆。如果还有人要说所谓的“弯道”超车理论，在看不到净利润率好转的前提下，本人还是持怀疑态度。
3、现金流量率（%）（见下图）
在2022年第三季，“金地集团”的现金流量率（%）优于“招商蛇口”。而2015年-2020年“金地集团”和 “招商蛇口”各有胜负。从短期来看，“金地集团”靠自身的经营努力改善现金流方面的确比“招商蛇口”要好。
上述的对比后，如果单看静态的历史数据，估计大家对“金地集团”最近2年的经营优于“招商蛇口”不会有太大异议了吧？
虽然“金地集团”过去的经营优于“招商蛇口”，但并不代表“金地集团”未来的经营优于“招商蛇口”，更不代表“金地集团”未来的股价表现优于“招商蛇口”。由于最近两周房地产股出现较大的升幅，目前这2个股票的股价（2022年11月15日盘中价）对于本人来说，并无吸引力。本人不会考虑买入，因为本人只会赚认知范围内的钱。
当然以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座！
在此声明：本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如$金地集团（SH 600383）$、$保利发展（SH 600048）$、$招商蛇口（SZ 001979）$，$万科A（SZ 000002）$，仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。
（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。
2022年11月16日早
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