作者： “你赚得多”
“华润置地”（HK 01109）已经发布了2022年上半年中期业绩，由于华润置地有着行业“持有型物业收入”第一的江湖地位，他的业绩公告自然引起不少人士的关注。
对比2021年上半年中期业绩，可看出华润置地的亮点和不足。
一、亮点
亮点1：旗下的部分业务收入有所增长
扣除上半年的减租影响，购物中心的业务同比增长14.2%，写字楼的业务同比增长10.4%。而轻资产管理的业务同比增长31.5%。
亮点2：“三费”（销售、管理、财务）占比继续下降
2022年上半年的三费占比为7.02%，比去年同期7.98%低。在目前销售不畅的环境下，华润置地不像其他发展商靠增加三费费率，这点真的难能可贵。
当然这个费率下降，只是与自身对比的，如果与同为央企的招商蛇口作为对比（见下表），就知道仍存在差距。
与同为央企的中国海外发展作为对比（见下表），就差距更大了。
按道理说，华润置地有相当部分业务来自持有型物业，按道理来说，三费，特别是销售费用理应比开发类物业要低。这样高的三费费率，看来他们内部的挖潜空间仍然非常大。
亮点3：净利润率下降的前提下，中期分红仍保持不变
即使优秀的房企--中国海外发展，2022年中期分红也受到净利润率下降的影响，也出现首次下降。
亮点4：现金及现金等价物有所增加
2022年中期的现金及现金等价物有所增加，在目前全球经济不明朗的情况下，适当增加现金储备，是一种更为稳健的经营策略。
二、不足
不足1：归母净利率继续下降
2022年上半年的归母净利率继续呈下降趋势，由2021年的17.80%下跌至14.55%。更为严重的是，目前尚未看到止跌的迹象。
不足2：资产负债率未能继续下降
由于三道红线政策的落实，各大房企从2021年起均主动收缩战线，纷纷降负债，大家的资产负债率均有所下降。但目前来看，华润置地的资产负债率还比去年同期保持高。
可能有些人说，现在是收购的大好时机，应该借目前市场调控的环境，适当增加负债率而占领市场份额。本人感觉这种经营逻辑怎么像暴雷前的民企一样，就是一切出发点均以营业收入或签约金额大幅增加为目标。（在此强调，此为举例说明，并非说华人置地增加资产负债率就一定不好）。看看港资房企长江实业，在负债率大幅低于国内房企的前提下，仍然不断出售资产，增加现金流，你就可以明白华人首富李嘉诚对关键指标：资产负债率、现金流、净利润率，是如何般重视了。
总体来说，这份“华润置地”的中期业绩，虽然经营上有部分的亮点，但亮点不明显，在关键指标上，净利润率和资产负债率上，表现还不如去年同期。本人认为是一份毫无惊喜的“平庸之作”，只能给出65分。
在此声明：本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如$中国海外发展（HK 00688）$、$华润置地（HK 00119）$、$招商蛇口（SZ 001979）$，$万科A（SZ 000002）$，仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。
（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。
2022年10月10日早
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