作者： “你赚得多”
“保利发展”（SH 600048）在8月30日发布了2022年中报，由于保利发展有着行业市值第一的江湖地位（行业不单指A股，还包括港股），他的中报自然引起不少人士的关注。
对比2022年中报，可看出保利发展的亮点和不足。
一、亮点
亮点1：负债率和“三费”（销售、管理、财务）进一步下降
判断一间房企财务的健康情况，可以看其资产负债率。
2022年中报的资产负债率是77.54%（万科是79.16%），比同期的78.36% 呈下降趋势。纵向与自身比，虽然下降幅度不大，但在目前经营困难的环境下，有此成绩，仍然值得一赞。横向与万科相比，保利的负债率居然还比万科更低，确是值得表扬。
判断一间房企财务的运营水平，可以看“三费”（销售、管理、财务）占比。
2022年上半年的三费占比为5.97%，比去年同期6.8%低。在目前销售不畅的环境下，保利发展不像其他发展商靠增加渠道费用去销售，这点难能可贵。
亮点2：融资成本居然比港股的中国海外还低
中报显示融资成本仅有3.09%，比同期的中国海外发展（HK 00688）3.44%（根据其中期业绩公告）还要低，这点还是大出意料之外，毕竟过往海外的融资成本是远远低于国内的。从保利的融资成本之低，可看出国家对央企的支持之大。
亮点3：“管理层增持”
一间具备好投资价值的企业，不应该仅停留在管理层的“口头”上，更应该体现在“行动”上。国内大部分银行股为何估值一直偏低，其中一个原因就是公司既无回购，更无增持。这点在部分国有大型银行股中尤其明显。
“管理层增持”：
虽然上半年管理层增持股数不多，更多的是表达姿态。但比同是央企的招商蛇口（SZ 001979）,一股都无增持，这样的管理层仍然值得肯定。
二、不足
不足1：归母净利率继续下降
2022年上半年的归母净利率继续呈下降趋势，由2021年的11.45%下跌至9.78%，下跌幅度较大，更为严重的是，目前尚未看到止跌的迹象。
不足2：获取新土地单价较高，未来盈利可能受限
2021年上半年获取新土地单价是5833元/平方米
2022年上半年获取新土地单价14733元/平方米拓展金额是607亿，计容面积是412万平方米，单价是14733元/平方米
目前房地产土拍并不景气，多地均出现流拍，理应土地单价能相应下降。奇怪的是保利发展的单价不降反升，而且升幅巨大。这点不禁令人对其未来的盈利能力产生怀疑。由于保利发展在中报中并无详细列明获取土地的明细，本人无法得出由于获取更高城市等级，更好优质地块而导致土地单价上升的判断。
这份“保利发展”的中期业绩，总体来说，经营上只是在负债率和“三费”（销售、管理、财务）上略有好转，但离好转还“言之尚早”。本人认为与万科A表现区别不大，属于中规中矩，只能给70分。
在此声明：本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如$中国海外发展（HK 00688）$、$金地集团（SH 600383）$、$招商蛇口（SZ 001979）$，$万科A（SZ 000002）$，仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。
（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。
2022年9月8日早
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