作者： “你赚得多”
“招商局置地”(HK 00978）作为招商蛇口在香港的上市旗舰，2022年8月18日发布2022年1-6月的中期业绩公告，毫无悬念，业绩仍然向下。
同比2021年同期下跌约16%。判断一间公司的运营水平，不应选一年或半年的短周期，应该选5年作为一个周期。
大家都知道，本人评价一间优秀的房企，绝不单单看销售金额和市场排名，而更看重能体现真正运营管理水平的指标：归母净利润。 (以下数据来自2017年-2022年的中期业绩公告）
因为做生意的最终目的就是盈利，无盈利的生意是毫无意义的。先看看归母净利润率。
归母的中期净利润率由2018年的12.46%下跌至2022年的1.81%。下滑幅度非常大，这个不到2%的归母利润率，简直比制造业的平均利润率还低。
再细看其少数人权益
近5年中，除2019年外，其他4年的中期业绩，少数人股东权益占比净利润均接近50%，2022年中期甚至接近70%。一间企业的利润如果50%，甚至70%都分给少数人股东，这样的经营水平，无论如何也不可以说优秀吧？
从资产负债率来看
近5年的中期业绩，一方面，资产负债率每年均上升，而另一方面，归母净利率却不断下降，可以判断企业仍然依靠加杠杆、加负债的粗放型方法去冲规模（营业收入）。
招商局置地”(HK 00978）的资产负债率也可与母公司招商蛇口（SZ 001979）对比（招商蛇口的数据为整年度，请各位特别留意）：
招商局置地”(HK 00978）的资产负债率，近3年中期的数据，均比母公司招商蛇口（2019年--2021年）的高。从这点看，招商局置地经营并不如母公司招商蛇口。
从三费（销售、管理、财务费用）来看
招商局置地”(HK 00978）的三费，最近2年的中期业绩公告，表面看有所改善，特别是2022年中期居然仅有6.49%。但与当期归母净利润率不断下降背道而驰，本人怀疑有部分销售费用未能在上半年结算，存在滞后，数据因此未能及时反映出来。相信2022年的全年三费占营收仍在10%左右。
招商局置地”(HK 00978）的三费占营收也可与母公司招商蛇口（SZ 001979）对比（招商蛇口的数据为整年度，请各位特别留意）：
招商局置地”(HK 00978）的三费占营收，近5年中期的数据，均比母公司招商蛇口（2017年--2021年）的高。从这点看，招商局置地经营并不如母公司招商蛇口。
当然，招商局置地(HK 00978）和招商蛇口（SZ 001979），一旦与中国海外发展（HK 00688）比较,上述的各项指标与中国海外均存在较大差距。有兴趣的球友，也可以看本人在2022年7月5日发表的《过去五年，中国海外发展 PK 招商蛇口 谁运营水平更高？》。
房地产的结算如果用整年为计算周期，去判断一间企业的运营水平可能更客观。但从过往几年的中期业绩公告来看，是否也可以看出一间企业的未来经营水平趋势呢？
在此声明：本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如＄招商局置地(HK 00978）＄、＄招商蛇口（SZ 001979）＄、＄中国海外发展（HK 00688）＄仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。
（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。
2022年8月24日早
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