2021年地产行业发展到顶峰，全国商品房销售面积为18亿平方米，2023年上半年，全国商品房销售面积不到6亿平方米，假设全年为12亿平方米，则全年相比2021年下滑约三分之一。在政策刺激下，部分城市企稳回升，部分城市仍处于下降通道。
另一方面，供给端收缩得比需求端更显著，很多民营地产企业不再拿地，甚至退出市场。余下的央企国企和少部分优质民企，可以较为从容地参与土地竞拍和收购，投资回报、利润率水平有可能高于前些年地产牛市的水平。
与此同时，已开发未出售和未完成开发的房地产库存仍有60亿平方米，以10亿平/年的去化速度推算，现有土地足以满足未来6年的商品房购置需求。假设平均每套商品房面积为100平，则60亿平对应着6000万套商品房，可以满足1-2亿人口购置需求，遥遥领先于如今每年1000万左右的出生人口。此外，二手房市场发展较为成熟，也可承接大量的改善型需求，房地产市场库存压力仍大。
近期万科债券价格猛烈下跌，债主们担心其商品房销售不佳，经营现金流无法负担债务及利息。周一大股东深圳地铁发声支持，表明将全力帮助万科度过难关。但是，活下来并不意味活得好，如果万科的利润和经营现金流主要被用作还债，那么对于股东而言，将无法获得分红，没有分红的生意，应该算不上是一笔好生意。
本人不持有地产头寸，一点见解，不一定对。
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