青山常伴吾身 的讨论

兄弟，都这时候了，就别相互踩了。
我告诉你，$龙湖集团(00960)$ 的工抵房策略已经执行快两年了，也没出问题，说明这个策略是非常有效的。地产商在上下游产业链的地位还是非常强势的，龙湖的房子卖不出去，可以工抵房，供应商还得谢谢龙湖，因为不要工抵房的话一分钱都收不回来。
另外，龙湖还有二三十个天街没抵押呢，可以搞经营物业贷，就算抵押率低点，也能贷个一两百亿，足够支撑半年了。
你再看万科，贷款绝大部分都是信用贷款，我也没仔细统计，应该在9成以上吧。万科的经营物业与龙湖不同，龙湖是公允价值计量，不能卖，一卖就容易账面亏损。万科不一样啊，成本法计价，不管是卖出去还是发REITs，不仅能产生现金流，还能产生账面利润。
另外你再看看销售数据，万科的存量库存去化是比较好的，销售额也一直排行业前三吧。万科缩减土储面积比行业早两年，且是在2019-2021行业景气周期就开始去库存，卖的价位相对好，龙湖那时候还在加大土储面积冲规模呢。
再说未来的利润水平。龙湖一直结算比较提前，好几年了，利润水平超过行业水平，未来结算啥？再看看万科，先不说经营物业计提折旧储备的利润，龙湖没计提过减值，万科一直在计提，万科还计提土增税，收入滞后结算，还有一些高毛利的项目储备。龙湖是比较务实的，先把账面利润做好，以实现较好的市场形象。万科则着眼于未来，一直考虑未来两三年的利润结算，因为不需要靠粉饰报表来提升形象，两者根本不是一个层面的，明白了吗？$万科A(SZ000002)$

万科的物流地产、长租公寓、商业项目NOI率6-7%。比如一个资产，账面价值100块，租金收入6块，再扣除财务费用、折旧等成本，盈亏平衡，会计报表利润为零，即ROE为0。假设市场要求的回报率是4%，市场价值是150块。假设万科卖出一半项目，收到现金流75块，确认报表利润25块，剩余账面成本25块，租金收入为3块，ROE大于10%，此外还可以收取管理费，这样就是符合ROE要求且永续的经营类资产了。

万科半年报的投资性房产实际价值为1183亿，累计折旧111亿，当期计提14亿，报表显示账面价值是1071亿，投资性房产的银行抵押贷款124.6亿。
万科半年报的固定资产实际价值为241亿，累计折旧69亿，当期计提5.7亿，报表显示账面价值是172.6亿
万科存货有8418亿，其中已经完工1004亿，在建6250亿，未开发 1136亿，存货计提了跌价准备47.7亿，同时存货还包括了200亿的利息资本化费用。
可见，万科的财务是很保守的。$万科企业(02202)$ @歇斯底里的帅

有空能不能拆解下万科的4500亿应付都主要是啥？

应付主要包括应付地价300多亿及应付及预提工程款2100多亿，其他应付款包括应付合营联营企业款，应付股权款与其他公司往来1000多亿，还有计提了土地增值税清算清算准备430多亿。

万科的负债率确实比龙湖低，但是负债结构没有龙湖好，按极端情况来推，万科3000亿有息负债，3.5%利率，每年利息按100亿算，龙湖2000亿有息负债，每年利息80亿算，如果一套房子都卖不出去，同时债权人允许只付利息，债务往后延期，那么万科现在的经营性业务能带来100亿自由现金流吗？肯定不行，但是龙湖目前的商业运营，按高盛的研报来说，每年50-70亿自由现金流，而且还在增长，这一块自由现金流覆盖住2000亿负债的利息，肯定没问题（这个应该就是内生性的增长）。
当然，有杠精会说，龙湖的商场租不出去呢？首先龙湖商场并不是集中于一个城市一个省，总体是分散在一二线城市，而且一部分属于tod地铁导向的商场，所以总体经营风险是非常小的。
龙湖本身真正的风险，我感觉是物业抵押贷款的估值问题，只要抵押综合体的贷款不出问题，基本上暴雷风险很低。
万科的风险应该就是减值问题，房地产继续下行，要打折卖房，以万科的体量，总体土储和待出售房子减值10%，起码要计提几百亿，万科能扛过去，但是也会元气大伤。$万科A(SZ000002)$ $龙湖集团(00960)$ $万科企业(02202)$

龙湖报表显示有76个天街，其中已经抵押了40个天街，还有36个天街未抵押，龙湖有息负债2070亿左右，平均利率4.26%，万科是3.7%，平均年限是7年，大概一半左右是经营抵押贷，大概200-300亿是开发贷，剩下是银团贷款和债券，一年到期债务是370亿。目前在手现金是724亿。
存货1-6月 3145亿，在建+现房 1227亿，土储3816万平方，平均单价5000左右，价值1918亿。已售未结算面积为1570万平，未结算销售额2456亿。
今年已经没有债务到期，要到2016年才有外债到期，这两年基本没有债务违约的可能性。
具体情况大家可以详细的查看财务报表，万科与龙湖个人觉得大概率能度过周期。$万科企业(02202)$ $龙湖集团(00960)$ @歇斯底里的帅

我觉得这个假设确实不合理 我的意思是万科体量远大于龙湖，但是负债仅比龙湖多1000

“龙湖的商场租不出去”——说这句话的肯定是杠精。“如果一套房子都卖不出去”——这个比上一句话还杠精……你做分析未免假定的条件太多了……而且其中假定了一个不会发生的条件……那你的假设分析意义在哪儿呢

如果如万科自己所言，最差的长租公寓板块都要实现报表盈利了，那么经营服务业务整体ROE肯定是>0的。相信目前这个数字已经不错了。但对于行业极端情况下，不知道这类业务会怎样，也许在变卖资产的情况下，并不能用正常运营时的估值方式来计算其价值或市场价格。虽然我认同赞赏万科的经营理念和做事方式，但投在这个行业，总是更愿意想到极端的坏情况，甚至要不停地想到更坏的情况，如果仍能对持有它感到安心，那么相信好运就肯定在自己这边。