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$碧桂园服务(06098)$ 1、碧桂园服务还有两个大的风险因素没有出清，一个是地产爆掉后，这个影响还没充分体现到业绩中去；另一个就是收购的后遗症还没完全解决，所以它的财务面临大洗澡和瘦身的过程，真实的业绩要等这两个因素的影响消化后才能看到。此外，碧桂园当前的估值理论上还有下行空间，碧服和碧桂园还是明显的同涨同跌，这是个影响股价的重要因素。
2、港股是不见兔子不撒鹰。很多事情，其实大家都已经有预期了，但是当发生的时候股价才会真正显现出来。
面临地产公司爆掉的冲击未充分消化、以及财务大洗澡的风险，这些不确定性使得股价上涨变得很脆弱，短期内不太容易持续上涨。
3、上一轮反弹，碧桂园服务股价从6.2一口气反弹到24，短期内很难复制这种走势，因为上次的预期是地产公司得救不会出问题，这样反弹才会如此暴力，这次是地产公司爆掉了，要想短期内有这么暴力的反弹，恐怕比较难了。而且上次爆掉之前得低点是6.22，这次爆掉之后的低点是6.6，很可能会挑战6.22的低点，再创新低。
市场悲观时，我们要乐观！你这全是悲观预期，股价早已反应，如不然未爆雷房企物业如绿城中海都10倍以上PE，事实上无论从哪个维度碧服都是明显低估的，首先现金流上面，年底时现金为140亿(中报120亿+下半年20亿)，这个是在净资产中的现金，年净利润50亿，目前市值对应2倍PE，140+50X2, 无风险的两年回本生意；其二. 成长性，今年保交楼40万套又会转为明年的在管面积，已签约16亿合同面积转化为在管面积，基本上无问题，爆雷只影响新房销售，不影响已售楼盘保交楼，加上碧服外拓，不依赖大碧依然可以稳健增长；其三. 大碧与碧服是兄弟关系非母子关系，碧服具有独立性，比融创恒大独立性都强；4. 大碧只影响非业主增值业务的收入及未来输送签约面积，总体影响较小；关于估值为什么要计算现金，因为这120亿现金就是近几年的经营利润当然要加上，然后计算未来的利润，物业服务行业，轻资产重人工成本无负债，赚到的都是现金流比较好估值
对碧服不是特别看好，看22年财报看的真的很吃力，好多数据不知道是哪来的。对于碧服的风险，说说自己的看法：
1、碧服之前收购了很多物业相关类公司，其中武汉雪域商誉减值为零，大概率关停，嘉宝和财信商誉都做了大幅度减值，后期会不会继续减值不知道，今年又在并购，不知道后续并购整合如何；
2、碧服并购后超过21亿的递延所得税负债，对应91亿的利润，应该是被并购公司在并购前虚增利润造成的，这些都是隐藏的雷；
3、碧服有超过184亿的贸易应收款，这184亿的应收款中，关联方只有23亿，第三方有161亿，但物业管理营收构成中关联方占42%，第三方占58%，为什么两者营收构成差不多，但应收款却差这么多，这些贸易应收款有没有暴雷的可能？
4、22年年报中物业管理服务模块第三方物业开发商开发的物业收费管理面积增加了7.3%，营收却增加了100%，这些营收怎么来的？
5、碧服在22年报利润表中所得税费用为12.2亿，即期所得税拨备是16.5个亿，现金流量表已付所得税却是18.8亿，即期所得税负债为7个亿，它的所得税到底是怎么算的？
6、碧桂园到现在都没有发布10月销售数据，以前4号5号基本就发了，大概率销售数据不理想，对碧服是一个拖累；
7、如果碧桂园最后破产倒闭，碧服物业服务基本盘的增长就完全靠第三方物业，21年到22年第三方收费面积增长率只有7.3%，这还是收购了中梁百悦后的结果，扣掉之后其第三方收费面积基本无增长，而碧服六大主业中物业服务、社区增值服务和非业主增值服务占营收的72%，这些都是和收费面积及碧桂园强相关。所以如果碧桂园破产后，碧服就只能按银行类零增长或微增长行业进行估值，PE大致也就给个5-6倍，考虑其坐地收租模式最多给个10倍PE，而目前的利润中隐藏了太多雷，当前估值不一定便宜。
8、22年年初变动计入损益的金融资产是36亿，年内添置了74亿，后又卖出了99亿，也就是说99亿除去年初的36亿剩余的63亿，年内刚添置的74亿还要再卖63亿。买了又卖图啥啊？而恰好该金融资产公允价值变动计入损益，有没有虚增利润的嫌疑？
目前政策加速出台，经济会逐步触底回升，然后逐步形成盈利底和经济底，相信拐点即将到来，需要的还是时间去等待。$上证指数(SH000001)$ $恒生科技HKETF(SH513890)$ $创业板指(SZ399006)$
目前政策加速出台，经济会逐步触底回升，然后逐步形成盈利底和经济底，相信拐点即将到来，需要的还是时间去等待。$上证指数(SH000001)$ $恒生科技HKETF(SH513890)$ $创业板指(SZ399006)$
市场悲观时，我们要乐观！你这全是悲观预期，股价早已反应，如不然未爆雷房企物业如绿城中海都10倍以上PE，事实上无论从哪个维度碧服都是明显低估的，首先现金流上面，年底时现金为140亿(中报120亿+下半年20亿)，这个是在净资产中的现金，年净利润50亿，目前市值对应2倍PE，140+50X2, 无风险的两年回本生意；其二. 成长性，今年保交楼40万套又会转为明年的在管面积，已签约16亿合同面积转化为在管面积，基本上无问题，爆雷只影响新房销售，不影响已售楼盘保交楼，加上碧服外拓，不依赖大碧依然可以稳健增长；其三. 大碧与碧服是兄弟关系非母子关系，碧服具有独立性，比融创恒大独立性都强；4. 大碧只影响非业主增值业务的收入及未来输送签约面积，总体影响较小；关于估值为什么要计算现金，因为这120亿现金就是近几年的经营利润当然要加上，然后计算未来的利润，物业服务行业，轻资产重人工成本无负债，赚到的都是现金流比较好估值
对碧服不是特别看好，看22年财报看的真的很吃力，好多数据不知道是哪来的。对于碧服的风险，说说自己的看法：
1、碧服之前收购了很多物业相关类公司，其中武汉雪域商誉减值为零，大概率关停，嘉宝和财信商誉都做了大幅度减值，后期会不会继续减值不知道，今年又在并购，不知道后续并购整合如何；
2、碧服并购后超过21亿的递延所得税负债，对应91亿的利润，应该是被并购公司在并购前虚增利润造成的，这些都是隐藏的雷；
3、碧服有超过184亿的贸易应收款，这184亿的应收款中，关联方只有23亿，第三方有161亿，但物业管理营收构成中关联方占42%，第三方占58%，为什么两者营收构成差不多，但应收款却差这么多，这些贸易应收款有没有暴雷的可能？
4、22年年报中物业管理服务模块第三方物业开发商开发的物业收费管理面积增加了7.3%，营收却增加了100%，这些营收怎么来的？
5、碧服在22年报利润表中所得税费用为12.2亿，即期所得税拨备是16.5个亿，现金流量表已付所得税却是18.8亿，即期所得税负债为7个亿，它的所得税到底是怎么算的？
6、碧桂园到现在都没有发布10月销售数据，以前4号5号基本就发了，大概率销售数据不理想，对碧服是一个拖累；
7、如果碧桂园最后破产倒闭，碧服物业服务基本盘的增长就完全靠第三方物业，21年到22年第三方收费面积增长率只有7.3%，这还是收购了中梁百悦后的结果，扣掉之后其第三方收费面积基本无增长，而碧服六大主业中物业服务、社区增值服务和非业主增值服务占营收的72%，这些都是和收费面积及碧桂园强相关。所以如果碧桂园破产后，碧服就只能按银行类零增长或微增长行业进行估值，PE大致也就给个5-6倍，考虑其坐地收租模式最多给个10倍PE，而目前的利润中隐藏了太多雷，当前估值不一定便宜。
8、22年年初变动计入损益的金融资产是36亿，年内添置了74亿，后又卖出了99亿，也就是说99亿除去年初的36亿剩余的63亿，年内刚添置的74亿还要再卖63亿。买了又卖图啥啊？而恰好该金融资产公允价值变动计入损益，有没有虚增利润的嫌疑？
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对的，低位多找一些利空因子考验股价下跌的边界，高位多描绘利好的因子推动泡沫生成
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港股不是这样的。港股是不见兔子不撒鹰。预期最多只占一半，比如预期业绩会大涨，股价上涨只会兑现1/2，等业绩兑现了预期会再涨1/2.跟A股不一样，A股是玩预期，见光死，业绩公告之时反而大跌。
碧服存量业务规模和盈利如何？并购商誉一次性出清后盈利如何？
恒物已改金碧物业，会否国资接盘？平安还是哪家有可能来收？恒大未来被谁并购走向亦很关键！