滨江服务很多人跟踪，但作为自己的持仓，还是更新一下年报情况。
1、毛利率下降5.1个百分点（29.9%→24.8%），主要原因是基础物管、非业主、5S三大业务的毛利率均下降。
基础物业下降不多，非业主大降11.9个百分点，主要受上游房地产开发行业整体影响及本集团于2023年度起非业主增值服务收入予以调整，降低输送（注水），好事来的。
5S同样大降15个百分点，主要由于毛利率相对较低的优居服务中硬装服务发展迅速，占比提升。
毛利率逐年下降是大势所趋，基础物管的毛利率能维持住已经很牛了，总体问题不大。
2、5S增值服务收入约6.8亿，收入占比24%，同比大幅增长172.5%，主要是因为优居服务（主要是公寓的硬装服务）收入大增4倍。同时年报的这块合约负债已经达到13.4亿，同比接近翻倍。5S增值服务今年又是可预期的大幅增长。
3、在管建筑面积（「建筑面积」）达到54.8百万平方米，较去年同期增长30.7%，其中来源于独立第三方的在管建筑面积为31.0百万平方米，占总在管建筑面积比例达56.5%，较去年同期上升1.5个百分点。2023年净增加在管建筑面积12.9百万平方米，其中来源于独立第三方占比达到61.3%。
4、建议派发2023年期末股息为每股1.178港元及上市五周年特别股息为每股0.196港元，全年派息比率约为70%，对应当前股息率7.84%。按照滨服目前的财务状况，完全有能力将70%派息率作为常态。
5、销售及营销开支大幅增加了1千万，同比翻倍以上，主要是由于2023年度车位及储藏室销售业务增长导致相应销售佣金增加，以及拓展费用支出增加。
6、在手现金+存款共计31.4亿，去年同期24.2亿，大增8个亿现金。
7、应收账款5.45亿，去年同期3.43亿，同比增长59%，略高于收入增长。主要是第三方物业应收款增加1.2亿，关联方滨江集团应收款极少。
8、于2023年的平均物业管理费约为每月每平方米人民币4.21元（2022年为每月每平方米人民币4.26元），略有下降。由2015至2023年期间，本集团共上调物业管理费53次。本集团今年新签及续签项目中，有8个项目提价。
9、2023年度，滨江集团全年累计全口径销售金额人民币1,534.7亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第11位，共获取优质土地33宗及2个代建项目，其中杭州27宗。
总结：滨江服务给人的感觉非常稳，派息略超预期，5S增长服务收入大涨，业绩稳稳增长20%，股息率超7.5%，夫复何求！同时展望未来3年，滨江集团与第三方拓展可以为滨江服务继续提供面积增量，5S增值服务增长迅猛，业绩可预测性较强，保守预计2024-2026年可以保持15%的复合增速。