港股总是有很多奇奇怪怪的公司，比如达力集团，竟然是一家没有有息负债的地产公司。这还是第一次听说。
很难想象一家房地产公司竟然有这么干净的资产负债表。
从上表可以看到，资产中的大头是投资物业，主要由北京和上海的两处物业组成。
首先是北京，包括在北京朝阳区的购物商场（名为「尚街购物中心」），停车场及其他若干物业。全年平均出租率约为78%（二零二二年：78%）。而此分类（包括停车场及其他若干物业）于年内带来的租赁收入合计为人民币24,108,000元（二零二二年：人民币26,675,000元），换算为港币27,037,000元（二零二二年：港币32,202,000元），并占本集团总收入34%（二零二二年：37%），相比去年同期，显示下跌约10%。
其次是在上海的物业，名为「裕景国际商务广场」的优质办公楼（位处于陆家嘴的优越金融区）于年内录得平均出租率约89%（二零二二年：87%），而租金收入总额为人民币46,986,000元（二零二二年：人民币45,303,000元），相比去年同期，显示4%升幅。该收入换算为港币52,697,000元（二零二二年：港币54,690,000元），并于年内占本集团总收入66%（二零二二年：63%）
以上两处物业的租金收入加起来就是达力集团的全部收入，如果仅仅是这样，那达力目前不管是从分红、成长性，亦或是从估值看，都没有任何吸引力。
达力的潜力隐藏在合营企业权益内。这个合营企业叫深圳圳华港湾企业有限公司，达力集团持有49%股权权益。
在年报上，对这段历史进行了长篇大论，看起来很费劲，结合网友@大水李的文章，总结一下东角头地块的来龙去脉。项目公司我们简称为【圳华】，地块简称为东角头地块。
1、在80年代初，东角头地块由深圳航运总公司与香港达力集团合资成立的深圳市圳华港湾公司作经营码头之用。
2、在90年代初，东角头地块上已建设了三个千吨级泊位和一个客运码头。圳华公司此后向深圳市政府递交了一份申请，请求将东角头地块的土地用途由单一的港口开发转变为多功能港口、居住及商业开发。
3、1995年3月，当时的政府批准了这一申请，圳华公司获得了建设约33.66万平方米的许可，包括码头、宾馆约1.18万平方米的建筑面积，客运码头、住宅约22.77万平方米以及商厦约0.59万方米的建筑面积。
4、达力集团在1999年12月曾发布一则公告，宣布公司通过提供3255万元的注册资本，已将在圳华公司中的股权由49%增值80%，并协商收购剩余的20%股份。但直到2006年1月份，双方一直未达成决议。目前我们都知道，圳华公司的投资比例已经明确，深圳市航运集团占股51%，达力集团占有49%股权。
5、2009年11月19日，圳华公司还与深圳市国土局签订了“东角头项目”土地合同，将该地块的总用地面积调整为约17万平方米。
6、这块地一直没开发的原因，一方面是本身地块周边复杂，另外就是大股东深圳航运股权之变。2012年迎来转折，工商资料显示，由佳兆业集团实际控制的深圳华逸集团旗下子公司，开始陆续接过航运集团原管理层的70%股权，整个收购到2013年中旬才完成。由于深圳航运仅持有东角头地块51%权益，也就意味着佳兆业在这个地块的权益是35.7%，代价是58亿元。
7、接着应该就是佳兆业的爆雷，导致深圳航运的大股东变更为中信系，随后深航运启动了圳华公司的强制清算。
2016年4月25日公告：深航运已经向中国法院提呈强制清算圳华之申请。
2016年7月11日公告：中国法院已经接纳强制清算圳华之申请，北京市中伦（深圳）律师事务所已经获中国法院委任为圳华之清算组。
8、接着是2019年，深圳规划管理局同意土地置换，按此现有土地将交还给规划管理局，而换取规划管理局向圳华授予一块新土地，并无需支付额外地价款。
9、2023年5月9日公告，强制清算已于二零二三年五月四日获得法院批准并下令撤回。于2023年6月，圳华、本集团及合营伙伴与规划管理局就签订补充协议，将新土地分为两块土地，即K709-0003号地块（「集团分配土地」）及K709-0004（「合营伙伴分配土地」），将分别分配给本集团及合营伙伴，无须支付额外地价款，
10、2023年12月20日公告，达力与深圳规划管理局签订深圳市国有建设用地使用权出让合同，正式获取003地块。持有的土地编号K709-0003，位于蛇口新街以南，望海路以北，后海滨路以西，蛇口山公园以东，占地面积约65000平方米，可开发建筑面积179000m²，其中住宅143000m²，商业面积29000 m²。
截止至今日，这块地已经百分百属于达力，不再有任何风险。按照球友的测算，保守估计可以实现60亿的净利润，而达力的市值仅有20亿。
对于达力来说，主要有3个选择来处理这块地。
第一、直接卖掉，最快速度变现，概率较小；
第二、自己开发，但达力无豪宅基因，品牌力不行，无法实现产品溢价，故这个概率较小；
第三、找央国企合作开发，出让部分股权或代建，做超级豪宅产品，可以实现利益最大化，个人认为是最大概率。对小股东来说，第三种选择利润释放会慢一些，相当于在4年时间逐渐释放这60亿净利润。
风险提示
1、最大风险是变现后管理层不分红；
实控人陈永栽，89岁，菲律宾首富。
达力集团的大股东先生陈永栽，据百度百科：为菲律宾航空公司董事长、联盟银行董事长、菲华商总会名誉理事长、菲律宾华人首富等。据新华社报道：2015年8月25日，陈永栽应邀登天安门城楼观礼并出席招待会。2016年受邀参加中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动。华侨陈永栽受邀天安门观礼，仅五人获此殊荣。谢国民、陈永栽、朱经武、梁有成、惠京仔（个人认为排名有先后）。
陈永栽口碑不佳主要是有2个行为，来自@老渔2014
第一、2006年他把香港的荃湾达力货仓卖掉，卖了七个多亿，然后转手就买了上海的达力写字楼。但是你回头想，他这个行为算老千吗？因为当时人民币升值的时候，他当时还是想在中国大搞一番事业，而且是以达力集团为平台的，他当时就很想去做东角头这个项目的，因为那时候还没有佳兆业。
第二、2001年达力跟深航运谈仲裁的时候，80%的股权宣布失败，要回到49%，做小股东，它股价最失望的时候1.13港币，然后他以最低价，平价发行了10%的认购证。这个行为确实不厚道，但是它是合规的。如果说他在那个时候去私有化，可能真的是一个老千行为。
2、其次的风险是补缴土地增值税。
看球友们对这个问题争议比较多，仍然没啥结论，本人完全不懂，不多说了。