【东吴医药 朱国广团队】
事件：公司拟启动医药物流仓储资产 PreREITs 项目，为公司公募REITs后续扩募提前孵化和培育优 质的医药物流仓储资产，推动公司不动产证券化战略的快速 转型。 本次Pre-REITS发行情况：本次Pre-REITs项目拟入 池资产为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处 医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约为24万平 方米账面净值约为4.4亿元，经初步评估，预计募集资金规 模不超过20亿元（最终以发行结果为准）。如首期PreREITs项目发行工作能在2024年内完成，预计会增加公司 2024年度净利润不超过11亿元（最终以会计师事务所审计后 的结果为准）。 公募REITS回顾及进展：此前公司选取集团 总部位于武汉市东西湖区的医药物流仓储资产及配套设施作 为REITS底层资产，建筑面积约为17.2万平方米，评估值约 为12亿元，账面价值约为3亿元。我们预计公募REITS将于 2024年Q3前发行上市，并增加公司2024年度净利润约6-7 亿元，叠加Pre-REITS发行，全年有望贡献净利润超15亿。 我们预计公司2024年扣非归母净利润约22亿（对应PE为 11X），归母净利润约37亿（考虑REITS及Pre-REITS带来 的投资收益），24年股息率有望维持3%以上；此外公司持 续聚焦总代总销业务，轻资产+院外CSO重塑估值逻辑，维 持“买入”评级。
【风险提示】经营模式风险、政策风险、市 场竞争风险、应收账款发生坏账风险等。