#龙湖集团# #地产大利好，金融支持16条来了# #2024年投资展望#
1月22日，港股内房股中华润、绿城、龙湖集团、越秀、远洋、碧桂园分别下跌11.06%、9.8%、10.51%、9.68%、9.52%、7.58%···似乎调整了数年的房企股价仍然没有企稳！
（统计局官网）
1月17日，统计局发布的2023年与房地产相关的经济数据中，除了“商品房待售面积”等少数指标外，“开发投资”、“商品房销售额”等核心指标全线走弱。
2023年12月，我国70城新房/二手房价格指标也未见改善。克而瑞研究显示，2023年1-12月，百强房企实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%。2024乃至未来的一段时间里，国内房地产行业可能都将处于销售面积、销售额小幅收缩的局面。
经济进程快于我国的发达国家、地区市场头部房企走势已经证明，即使身处“逆风局”，但少数享受马太效应的房企龙头依然能为投资者带来优异的回报。在市场恐慌程度加剧的现在，或是投资者沉下心来寻找未来优质房企的最佳时机。
一、比照日本房产近30年的发展趋势，体量“轻”、业务多元、融资便利的房企最具胜者像。
日本上世纪90年代地产泡沫破裂后，房价快速下行，房企高杠杆经营模式难以为继。日本房地产企业呈现三大显著的发展特征：
（一）日本房企开始出售闲置的土地等资产，优化资产结构，降低负债和存货水平；
（二）日本房企在传统的物业开发销售之外积极探索新业务，围绕房屋的生命周期进行布局。资产管理、建筑、物业开发销售、物业租赁、物业管理成为企业多元化的最佳选择；
（三）背靠大财团房企凭借财团的资金支持及信用背书，不但平稳穿越下行周期，且头部房企市占率稳步上升。
就我国现阶段地产行业发展而言，央企、国企拥有信用背书，能够得到金融机构的融资支持。再融资方面，也只有少数央企发布了预案。强如TOP 100房企，手中的现金流也不算宽裕。2023年，富力、融创、恒大、碧桂园、世贸、万达、海伦堡等一种民营房企均因现金流问题遭到强制执行。
近日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发通知，要求各地建立城市房地产融资协调机制，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。但远水难解近火，1月11日，远洋发布5只债券停牌信息；1月12日，奥园境外债务重组已获得法院批准···
但也并非所有的民企地产都有融资难的问题。龙湖集团、美的置业等企业于去年四季度获得了增信债的支持，去年12月，龙湖再次发行3年规模12亿元，票面利率仅为3.66%的增信债。龙湖已成为国内注册发行增信债规模最大的企业。一边是众多民营房企融资难，另一边龙湖集团的融资却较为顺利，资金对于民营房企的融资需求“区别对待”或与民企地产公司自身造血能力和其基本面不无关系。
2023年中期，龙湖投资物业、物业管理及服务两项业务占比分别为10.21%和9.42%，轻资产业务占比来到历史新高。
中指研究院评选的《中国物业服务企业第三方市场拓展TOP 50》中，龙湖物业已9742万方的成绩排名全国第三。
$龙湖集团(00960)$ 一站式购物体验中心“天街”、小区购物中心星悦荟、中高端家居生活购物中心家悦荟出租率长年处于较高水平。
（龙湖集团2023年中报）
2023上半年，龙湖运营业务租金收入60亿。龙湖天街、星悦荟、家悦荟出租率分别为95.4%、95.5%和87.9%，整体出租率95.4%，运营超6个月的项目出租率95.9%。长租公寓“冠寓”也已在众多一线、二线城市开业。
2023全年，龙湖集团经营性收入约265.3亿元，同比增长6%左右，创造历史新高（其中运营约138.8亿元，服务收入约119.3亿元）。据克而瑞统计，龙湖运营收入已攀升至行业第四。
业务模式持续转轻后，龙湖集团经营现金流创近3年最好水平。
此外，龙湖始终坚持有回款的签约，2023年销售回款率超100%，保持高位水平。
2023年中，在积极的化债举措下，龙湖集团资产负债率降至69.61%，为2018年以来的最低。
龙湖集团也是“提前偿还债务”公告最多的房企。去年12月20日，龙湖提前偿还20亿港币境外银团贷款，今内龙湖到期的外币债务几乎为0。
2023年中报显示，龙湖一年内到期的短期债务占比18%，平均贷款年限为从6.28年增长到7.19年。今年龙湖到期的债务约230亿元，其中110亿元为境内债券，120亿元为开发贷。考虑到龙湖经营现金流、投资现金流均为净流入，以及2024年可能再次发中期票据的预期，龙湖是民营地产公司中，少数现金流较为乐观的公司。
（日本东京全部房屋价格，同花顺）
日本房价从上世纪90年代初期开始调整，2013年才重启新一轮上行周期，历时长达20多年。但东京都等人口密集区房价是先于其他城市回升的。我国一线城市、二线核心城市就业机会更多，经济发展态势更好，长期人口净流入概率也大，房价先企稳的几率更高。
国内地产企业中，招商蛇口执行“强心30城”战略，中海拿地也集中在一二线核心城市。
而上述区域正是新房/二手房成交旺盛，库存消化周期较短的地区。布局核心地区可让龙湖抵御开发业务毛利率下行的风险，获得符合预期的回报。
2023年，龙湖集团地产开发业务累计实现合同销售额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米。截至2023年底，龙湖在全国22个城市销售额入围当地市场前十，在14个城市位居前五，在7个城市进入前三。
中原地产研究院统计显示，2023年1-10月标杆房企的销售数据中，龙湖是民营房企中极少数销售面积、均价同比都提升的房企。
二、拿地强度铸就房企中长期品牌、口碑竞争力。
中指研究院公布数据显示，按销售口径计，保利、万科、中海地产、华润置地、绿城中国、招商蛇口、碧桂园、建发地产、龙湖集团和金地集团成为2023年销售TOP 10房企。TOP 10房企销售金额占全国2023年的26.64%。这与6-7年前恒大、碧桂园、万科、融创“霸榜”截然不同。民营房企中，排名相对稳健的除了万科之外，就是连续2年位列TOP 10房企第九位的龙湖集团。
目前房价仍难言企稳，尽管房企单位销售金额带来的利润回报降低，但市场份额的增加有助于让一些立志成为“百年房企”的公司积累品牌口碑。由此可见，拿地就成了房企表现的重要“分水岭”。
2022年，新增货值市占率提升比例较大的华润置地、滨江集团、越秀地产并没有被地产板块的弱势表现所影响，而是走出独立行情，相继在年内创出股价新高。保利、中海两家也在去年创出/接近历史股价高点。拿地不但意味着房企能够“活下去”，机构也在二级市场给予正反馈。
克而瑞数据显示，2023年全年，百强房企货值、总价和建面TOP100总额为31515亿元、15485亿元和13359万平方米，同比分别下降10%、6%和3%。其中，中海以累计新增货值2585亿元占据榜单第一，保利发展、华润置地紧随其后，累计新增货值规模分别为2336亿元和2206亿元。TOP 10企业2023年新增货值总额15986亿元，占TOP100企业的41.0%。拿地集中程度的提升注定将成为行业马太效应的来源。
中指研究院发布的《2023年全国房地产企业拿地TOP100排行榜》中只有15家是民营房企。龙湖集团是民营房企中为数不多还在积极增储的。2023年12月，龙湖集团分别以26.53亿元和2.9亿元的价格，先后拍得杭州及成都核心地块。2023全年，龙湖集团在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市新获取31宗土地，总建筑面积345万平方米，权益地价259亿元。
三、高质量发展或成为头部房企差异化竞争路径之一。
房地产业占国内生产总值的比重大约为7%左右，加上建筑业等相关产业占比达到14%左右，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，房地产类贷款占全部贷款余额的39%，房产占城镇居民家庭资产超60%，是影响国计民生的命脉行业之一。
7月24日，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。2023年11月，住建部门表示“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策”。招商蛇口、大悦城、龙湖等一些房地产企业已经探索出一条产业运营+城市服务+投资的轻资产长期发展模式。去年11月，首批3家购物中心REITs获批，为成熟商业的退出提供了新的选择。但关于地产重中之重的开发业务，如何实现“高质量发展”，市场上并无定论。招商局集团通过定增凯赛生物加码绿色建材；大悦城通过焕新消费生态，提升消费的“烟火气”。房企们扬长避短，力求破解“高质量发展”这个开放性命题。龙湖贯彻的是智能化+精品化的战略。
服务业务方面，龙湖智创生活提供了全周期、智能化、高品质的服务，涵盖了住宅、商业、写字楼、产业园、公建场馆，在管面积约3.5亿平方米，夯实了龙湖轻资产管理的全链条。
2022年12月，龙湖集团在北京、上海、苏州、合肥、泉州五城推出了高定新品——龙湖御湖境；2023年3月，龙湖集团发布了另一条全新高定产品线“云河颂”，与御湖境形成了鲜明的风格风格互补。加上龙湖青云阙、砚熙台等全新的雅奢产品系，龙湖在改善型精品住宅上已拥有丰富的产品线，有望成为推动龙湖销售金额持续增长的最终答案。