房产税代替土地出让金的可行性分析

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每次中央要召开重要的会议,房地产板块表现都不好,市场担心政府推出房产税。很多人认为,推出房产税以后,政府就可以不依赖土地财政,不用卖地了。这种想法可以说太天真。我来向大家解释具体原因。

2019年,全国税收总额是15.8万亿,土地出让金总收入是7.8万亿,其中土地出让金占地方财政一般公共预算65%。财政赤字4.85万亿。政府敢有这么高财政赤字,是因为未来多卖点地就填平了缺口。想要用房产税完全代替土地出让金收入,在政府支出不减少的情况下,就需要征收7.8万亿房产税。

2019年,全国人均可支配收入是3万元,中国有14亿人,则总的可支配收入是42万亿元,如果征收7.8万亿房产税,相当于收走了居民收入的18.6%,这可比个人所得税收得还多。效果估计是,中国总消费减少7.8万亿。而中国2019年消费总额是37万亿,减少7.8万亿消费,消费可以说是断崖式下跌。不清楚投资消费股的人,为何希望对房子收重税。

从土地出让金总额占地方财政预算比例看,不可能用房产税足额替代土地出让金。但是房产税还是会收的,毕竟已经进入立法程序。为了防止消费断崖式下跌,单套房子的房产税不可能收很多钱,并且考虑到全国有6亿人月收入在1000元以下,房产税会有一定的减免措施。因此可能的税收方案是个人头上唯一一套住宅免税,二套以上开始收房产税,但是不可能收很重的税,因为中国的消费品总额要提升还是要靠有钱人消费,比较穷人的收入差不多都用来消费了,不可能再挤出钱来消费。三套以上恐怕会收较高的税,但全国持有三套以上住房者比例不高。为什么一定要是三套房以上收,因为如果是二套房就收重税,估计全国的离婚率会暴涨。

对二套房收轻税也会存在一个问题,比如一套房子1年收个几千块钱税,这几千块钱税会直接转嫁给租客。到时候全国房租普涨,房产税的最终买单者变成了无房的群体。所以我就不明白为什么有好多没房子的人呼吁尽快推出房产税,难道房租上涨对他们是好事?

中国改革开放以来经济高速增长源于政府推动的巨额投资,从老基建到新基建,政府维持开支需要巨额资金,仅仅靠税收肯定是不够的,在中国经济结束高速增长之前,政府不可能削减开支,因此土地出让金在中期内对政府财政收入至关重要。为了维持土地出让金收入,房子不好卖时政府会配合开发商涨价去库存,而在房地产过火时,为了防止楼市崩盘,政府会通过各种方式调控房地产市场,促进房地产行业平稳健康发展。

 $保利地产(SH600048)$   $万科A(SZ000002)$   $金地集团(SH600383)$  

精彩讨论

股海小肥猪2020-10-25 10:16

土地出让金是富人税,房地产税基本就是穷人税,想学美国,前提是降低出让金,但是,土地必须私有化,做得到私有化? 租金收的是土地,而不是房子,不然房子折旧怎么定义税费?

顺其自然发呆2020-10-25 11:38

支持房地产税,先把我上千万的土地出让金还给我……

Darkraven2020-10-25 22:06

合同问题问题不大,租房合同可以抵扣空置税,自然会积极的提交,不提交的自然就是算空置,我只能说述说一个设想吧,用空置税推动空置房出来进行承租,房租自然下降也是解放消费的一种,当然这些还有很长的路要走,各个部门孤岛信息不通都是小问题,改革的阻力因为触动既得利益者的利益自然很大的阻力,但是不破怪圈就不能真的有力量去发展实业,国家必然已经明白过来,不然也不会来提住房不炒,一方面用时间换空间,收入增长换房价缓慢下降,一方面大都市化进程加快,解放大城市的发展框架,开放户籍兼并大城市周边城区,自然而然空置税必然到来,你说的这些阻力我承认都在,但是我觉得都是小问题,我们国家的体制决定了,上层建筑真的要做的事都是不可阻挡的。

稳扎稳打步步高2020-10-25 14:34

楼主写的不错。提点建议,未来可能开征的是房地产税,不是房产税,房产税是现行税种。要开征房地产税,可能需要搞清楚这几个问题:
1.与土地出让金等其他税费的关系。房地产税主要是想增加房地产持有环节的税收,减少交易环节的税收,为政府提供长久而稳定的税源。土地出让金是使用国有土地的租金。这里就必须回答租金(也就是费)、土地增值税等与房地产税到底是什么样的关系。前几年测算的结果是房地产税和土地出让金占比大概是1:10。也就是大约一年可能收4000亿税收,而土地出让金大概是40000亿。如果不收土地出让金,改征房地产税,地方政府损失太大,巨大的资金缺口会让地方财政捉襟见肘。如果收土地出让金同时,加征房地产税,欠发达地方可能连地都卖不出去,征收直接税的难度本来就大于间接税更大于土地出让金。吃力不讨好,地方政府意愿也不强。
2.房地产税怎么设计。初始的想法有几种:一是按持有套数,房地产标的额(评估价),依据一定税率征收。这样对北上深有点不公平,因为价格较高。二是按照户口簿上人均面积设立免征面积,有说法是60平方米/人。这样对欠发达地方有点不公平,因为人均面积大概率是高于北上深。三是两者结合。不管怎么设计,难度都很大。这也是成文法难以解决的问题,即立法结果赶不上经济形势变化。
3.征税对象怎么统计。有人说这次人口普查是为了房地产税开征做准备,其实不然。不动产统计,对于有合法产权的,都不是问题,只要解决好各地交易系统网络接口对接,可以实现信息交换。然而未登记的房地产怎么统计,比如城中村,小产权房等怎么统计。
4.地方还是中央税种。目前来看倾向于地方税种,国家立法大概会按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进。国家完成整体立法,地方政府根据实际情况申请是否开征。在城镇化率较高,未来没有多少地可卖的地方,有可能先申请开征。反之亦然。
5.税收减免公平性问题。实际上地方政府之间一直存在竞争,各大城市为吸引人才不断放开落户的要求,对高学历人才给予各种补贴。为保持城市活力和竞争力,有可能对这些人减免房地产税。是否会形成新的不公平也要值得考虑。
最后房地产税作为直接税不容易征收,需要完成一系列的论证,简并现行的税法。
业内人士,欢迎评论,码字不易,多多点赞。

太懒所以没名字2020-10-25 10:51

啰哩啰嗦,借口一大堆,不还是怕房价跌了,银行撑不住么。
以家庭为单位,从第三套开始收,实行累进惩罚税率。
不要告诉我都有3套房了,还拿自己当穷人吧,担心被收税的,不能卖一套么
一看到那么多交房10多年,一直不装修,空在那里等升值的房子,就不知道气从哪儿来[好逊]

全部讨论

2020-10-26 07:42

其实你没想明白还是屁股决定脑袋,从社会从支出来看,收税还是土地出让金没有区别,收税可以部分增加消费。你假想的土地出让金永远可以维持现在的高增长现实是不可能的。天空终有尽头,不管这个尽头有多高

2020-10-25 21:32

土地出让金以后会递减的

2020-10-25 15:55

如果房地产税真的开征,土地出让也不会一下子从7.8万亿萎缩到0。可能是房地产税收3万亿,土地出让金收5万亿。因为大城市的土地很难降价,而且可以持续卖,直到卖完。

2020-10-25 14:00

可以将土地出让金降低一半,用房产税来抵,这房产税大部分都是有钱人的,他们少点支出完全没有影响,甚至只出现的不会减少,多花个几百块几千块完全没有任何区别。
你的几个观点完全站不住脚。

2020-10-25 13:01

西方国家房产税几百年了,现成的经验,房价上涨让穷人买不起房,房产税让穷人租不起房,被赶回农村

2020-10-25 11:16

为什么房产税和土地出让金相等?不是都说了要减少开支吗?中国基建要减速了

2020-10-25 11:10

上海一套房子500万,按照1%收房产税也就是5万,好多家庭生活会受到极大影响

2020-10-25 10:26

代替个毛线,
70年以后收吗?

2020-10-26 15:29

点赞的人智商堪忧啊

2020-10-26 13:08

楼主这逻辑水平,还有这么多人跟着讨论,也真是服了
1、7.8万亿的土地出让收入,纯收入是多少?你算过吗?按照现在的征收价格,纯收入一半也不到
2、收房产税以后,又不是说不卖地了