如果达到75%
以上城市化率,则需要450亿平米住房,则每年折旧5%就有22.5亿平米需要更新,这是任志强的思路,可以和上面的对照着看和思考。
e)因此,城区人口年新增销售面积=预测未来城区人口规模*2017年城区人口人均销售面积3.5㎡
f) 可以发现,近10年全国累计的商品住宅销售缺口共214万亿,如果这个缺口在接下来10年逐步填上,那么销售规模需要达到20-30万亿/年,详见下图
(2)预测方式二——家庭商品住宅拥有率达到日美标准
2017年,中国家庭商品住宅拥有率为60.9%,美国为105.6%,日本为117.4%。
若达到美国家庭商品住宅拥有率,中国城镇人口存量需求总缺口118亿平
若达到日本家庭商品住宅拥有率,中国城镇人口存量需求总缺口150亿平
估算步骤:
a)1988-2018年总销售面积:161.76亿平(备注:1988-1997年数据缺失,均已1998年销售面积计入)
b)按套均面积100平计算:1.62亿套
c)2017年城镇家庭户数:2.66亿户
d)城镇人口商品房比例:60.9%
e)可以发现,如果按照日美商品住宅拥有率的标准,接下来10年的销售规模也需要达到20万亿/年,详见下图
(3)预测方式三——根据经济发展需求预测,房地产承担经济助推器角色
若GDP保持每年6%增速,则2019年-2030年,GDP由98万亿增长至243万亿,假设按照当前,房地产业增加值占GDP6.6%水平,房地产业增加值,在接下来的10年里,会从2019年的6.5万亿持续增长,到2030年将达到16万亿,对应的住宅商品房销售规模,会从2019年的12.6万亿,继续保持增长,到2030年将达到31.9万亿。
假设按照日本房地产业增加值占GDP11.5%水平,房地产业增加值需要翻番,对应的住宅商品房销售额也一样,那就将从2019年的22.4万亿,持续增长到2030年的56.1万亿。
当然,我们知道事物的发展都有一个过程,房地产行业增加值在GDP里占比的提升,也有一个过程,但通过这个测算,我们大抵也可以发现,接下来10年的销售规模也会至少维持20万亿/年的水平。详见下图