久期财经讯，3月18日，穆迪将越秀房地产投资信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，简称“越秀房产信托基金”，00405.HK)的公司家族评级(CFR)从“Ba1”下调至“Ba2”。与此同时，穆迪已将Yuexiu REIT MTN Company Limited的有支持中期票据(MTN)计划的有支持高级无抵押评级从“(P)Ba1”下调至“(P)Ba2”，并将根据MTN计划发行的有支持MTN的有支持高级无抵押评级从“Ba1”下调至“Ba2”。
穆迪维持对所有实体的负面展望。
穆迪副总裁兼高级分析师Kelly Chen表示：“评级下调和负面展望反映了穆迪的预期，鉴于越秀房产信托基金在写字楼租赁市场疲软的背景下面临去杠杆化的挑战，穆迪预计越秀房产信托基金的信用指标将持续疲软，特别是其高债务杠杆水平与此前的评级不符。”
评级理据
穆迪预计，鉴于非写字楼业务的改善将被写字楼业务的持续下滑所抵消，因此未来12-18个月内越秀房产信托基金收入和EBITDA的增长将放缓。经济增速放缓将继续拖累企业情绪，进而可能削弱对办公空间的需求。截至2023年底，写字楼部分的入驻率为82.5%，与2022年底的入驻率相比低2.2个百分点。
在缺乏资产处置和其他债务削减计划的情况下，穆迪预测，越秀房产信托基金的债务杠杆率(以净债务/EBITDA衡量)今年将保持在14.0倍左右的高位，而2023年为14.2倍。同样，越秀房产信托基金的利息偿付能力(以EBITDA利息覆盖率衡量)在同期仍将保持在1.6倍至1.7倍之间(2023年为1.5倍)。
2024年，越秀房产信托基金的融资成本可能会适度下降，但仍将保持高位。穆迪指出，越秀房产信托基金一直在用人民币计价借款替换其离岸债务，以减少融资成本和汇率风险。截至2023年底，该信托基金的总借款中有39%以人民币计价，而截至2022年底，这一比例为6%。
穆迪还预计，越秀房产信托基金可能使用更多有抵押的资金以降低利息成本。然而，增加使用有抵押的借款将降低越秀房产信托基金的财务灵活性，并增加高级无抵押债权人的法律和结构风险。截至2023年底，有抵押债务占越秀房产信托基金报告债务的25%，高于截至2022年底的6%。
越秀房产信托基金“Ba2”的公司家族评级反映了该信托基金在中国重点一、二线城市的优质资产组合，包括经济强省广东省的省会城市广州、上海、武汉和杭州。该评级也反映了越秀房产信托基金良好的融资渠道。因为该信托基金与一家国有保荐人关系密切。由归广州市政府所有的广州越秀集团股份有限公司(Guangzhou Yue Xiu Holdings Limited，简称“越秀集团”)是越秀房产信托基金的最终控股单位持有人。然而，上述优势受到房地产投资信托基金较弱的信用指标和广州的地理集中度的制约。
因越秀房产信托基金必须将大部分可分配收入作为股息支付，其流动性不足。此外，越秀房产信托基金将需要继续获得资金，以满足再融资需求。考虑到越秀房产信托基金的国有背景，该基金在过去几年为即将到期的债务进行再融资的良好记录，以及强大的银行关系，与其流动性疲软相关的风险有所缓解。
环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了越秀房产信托基金倾向通过举债收购来支持增长的财务政策，这也体现在越秀房产信托基金较高的债务杠杆率。穆迪还考虑了越秀房产信托基金的所有权集中状况及其与与国有保荐人的关联交易。
可能导致评级上调或下调的因素
鉴于展望为负面，越秀房产信托基金的评级不太可能上调。
然而，如果发生以下情况，穆迪可能将越秀房产信托基金的展望上调至稳定：(1)实现资产组合的高入驻率和盈利能力，(2)改善其信用指标，以及(3)以较低的借贷成本保持良好的融资渠道。
评级展望调整至稳定的信用指标包括调整后的净债务/EBITDA之比趋于11倍至12倍，EBITDA/利息覆盖率之比趋于2.0倍。
另一方面，如果出现以下情况，穆迪可能会下调其评级：(1)越秀房产信托基金的经营和财务表现没有如穆迪预期的那样恢复;(2)该信托基金无法降低其债务杠杆率或进行债务融资业务扩张，或(3)其融资渠道减弱。由于担保债务大幅增加而导致的财务灵活性降低也会给评级带来压力。
可能导致评级下调的信用指标包括该公司的杠杆率在未来6个月内不太可能降低。
如果越秀房产信托基金大幅增加担保借款，为无抵押离岸债务再融资，并大幅削弱高级无抵押债权人的回收率，穆迪也可能下调高级无抵押评级。
越秀房产信托基金是首家房地产组合全部位于中国(A1)内地的香港特区上市房地产投资信托基金 (REIT) ，也是唯一一家由内地房地产开发商发起的香港特区上市 REIT。
截至2023年底，该信托的投资组合包括10处房产，其中6处位于广州，1处位于上海，1处在武汉，1处位于杭州，1处位于香港特区。这些房产包括一个批发购物中心、甲级写字楼、零售购物中心、一家高级国际五星级酒店和一套服务式公寓。