今年来，“因城施策”政策引发了投资者对房地产行业的持续关注。为了进一步加深投资者对房地产行业宏观背景和发展趋势的了解，本文从“稳增长”角度，对房地产行业投资价值进行答疑解惑。
提问Qustions&解答Answers
Q1 什么是“稳增长”？
“稳增长”是今年经济政策的主基调，指一种持续稳定的增长趋势，要求扩大内需、稳定外需，大力发展实体经济，保持经济平稳运行。
“稳增长”是我国顺应国内外经济形势变化的必然举措。当前形势下，外有国际局势复杂多变，内有疫情反复下国内经济增速放缓。为促进经济更高质量发展、应对经济下行压力的挑战，我国经济发展必须“稳中求进、稳字当头”。
“稳增长”目标下，房地产、基建等关系国计民生的产业成为主力抓手，更成为了市场中首先受益于政策发力的板块。
Q2 房地产扮演什么角色？
房地产是我国经济发展的支柱性产业。一方面，房地产行业规模、经济体量巨大，对经济增长的贡献占比高；另一方面，房地产的产业链条长、关联行业多，其投资和消费能有力带动上下游行业发展。根据口径的不同，房地产及上下游产业链对我国GDP的贡献占比可达22%-38%。
来源：申万宏源
因此，在“稳增长”的宏观背景下，稳经济亟需稳地产。当前，房地产行业基本面持续筑底的同时，供需两端政策边际改善，“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”策略出台，对房地产行业未来的发展提出了更高的要求。
Q3 近期房地产有哪些政策？
在“房住不炒”的主基调下，“因城施策”应运而生，并随着市场变化而不断调整。在一二线城市房价非理性上涨、三四线城市房地产市场成交乏力的行情下，“因城施策”有助于缓解不平衡、不健康的发展状况。
“因城施策”稳的是需求端。实施差别化住房信贷政策，如调整最低首付款比例、最低贷款利率要求，能够降低购房者置业成本，更好满足购房者合理住房需求。需求端的拉升对于投资端是利好信号，销售企稳有助于吸引投资、缓解资金压力。
与此同时，国家政策边际改善，向供给端也传递了积极的信号：
●今年1月初，全国住房和城乡建设工作会议明确提出，要充分释放居民的住房需求；
●3月，财政部明确今年不推广房地产税试点，政策调整有望促进房地产基本面向好；
●4月，中国人民银行、国家外汇管理局共同印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，强调银行等金融机构要在风险可控基础上，适度加大流动性贷款等支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，为房地产企业提供了有力的资金支持。
Q4 “因城施策”当前成果？
“因城施策”调整后，全国多个城市积极推出稳楼市的政策，有望提振市场信心，实现稳预期目标。机构观点认为，政策带动板块估值修复空间约为20-30%。（来源：天风证券）
政策带动下，房地产松绑的暖风已经开始从三线城市往二线城市甚至是一线城市吹，调整措施包括取消限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、发放购房补贴等。
中国人民银行称，截至3月底，全国已有百余个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。
Q5 “房住不炒”VS“限购限贷放松”？
“房住不炒”不应和“限购限贷不能放松”直接画等号。“房住不炒”政策是长期发展的主基调，自2016年中央经济工作会议以来，我国一直坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
与此同时，放松限购限贷、提升住房消费与“房住不炒”并不矛盾。“房住不炒”政策不意味着对刚需、投资、炒房全部一刀切，购房者购置首套房和改善住房环境的合理需求应当满足。
政策调控本意是为了促进房地产行业规范发展。各个城市在过去房价上涨过快时采取的限购、限贷、限售等临时性措施，如果阻碍了刚需和改善性需求的释放，应该及时调整。但调整前提是不能触碰“三条红线”：
●剔除预付款后的资产负债率不超过70%；
●净负债率不超过100%；
●现金短期负债率不低于1。
Q6 投资房地产和房地产企业的区别？
投资房地产和投资房地产企业不能等同，前者是投资实体经济，后者是投资相关企业的增长预期。
投资房地产属于投资实体经济，即以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、购置房地产等进行的投资。在“房住不炒”的主基调下，国家严厉打击炒房等投机性需求，保障合理性住房需求。
投资房地产企业属于投资增长预期。房地产企业当前市净率处于过去10年10%的低估值分位水平上下，随着调控逐步放松，叠加“因城施策”激活市场规模，房地产行情有望反弹，具有一定的投资空间。（数据来源：Wind，截至2022年4月末）
Q7 房地产企业前景如何？
在我国“房住不炒”、“因城施策”等政策调控下，房地产行业基本面改善，房地产企业也在抓住机遇、转型发展。
过去房地产企业的发展依靠规模扩张和市场化竞争，目前利润率处于下行阶段。在政策调控和“去库存”的压力之下，未来房地产企业的发展更多依靠周转速度的加快。目前，房地产龙头企业表现为营收增长、杠杆水平降低、销售小幅增长、拿地谨慎的状态。
未来可重点关注信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企。与此同时，“因城施策”的实施利好经营稳健、资信背景良好的房企，同样具有可观的修复机会。
Q8 投资房地产企业有哪些方式？
由于直接进行股票投资风险较高，投资房地产企业主要有以下两种方式：
1、投资主动型基金，例如地产主题基金，预期收益高，但受基金经理投资风格直接影响，投资方向可能存在漂移；
2、投资被动型基金，又称指数型基金，例如追踪中证内地地产主题指数（000948.CSI）的$房地产ETF(SZ159768)$ ，可聚焦房地产行业投资。
Q9 中证内地地产主题指数投资价值？
中证内地地产主题指数聚焦房地产板块龙头，成分股仅32只，前十大成分股权重占比高达69.03%，把握龙头房企估值修复机遇。
中证内地地产主题指数前十大成分股
数据来源：wind,2022.04.30，以上个股不作投资推荐
自基日以来，中证内地地产主题指数累计涨幅达399.63%，远高于同期上证指数表现。当前中证内地地产主题指数估值仅9.87，属于“布局稳增长，掘金低估值”的优质投资工具。（数据来源：Wind，截至2022/4/30）
中证内地地产主题指数历史走势
数据来源：Wind，截至2022/4/30。指数基日为2004/12/31，2017-2021年涨跌幅分别为9.55%、-25.92%、26.56%、-15.43%、-15.06%。指数过往表现不代表基金未来收益。
Q10 “稳增长”主线其他投资机会？
传统基建、新基建、央企等板块也是市场看好的“稳增长”主线投资机会。房地产的发展离不开基建，地方重大项目投资离不开央企的长期布局。
一方面，以5G通信技术、物联网为主的新基建在创造新的投资机会，聚焦中证5G通信主题指数的$5GETF(SZ159994)$ 投资价值凸显。
另一方面，作为经济发展的“压舱石”，国有企业尤其央企是当仁不让的“稳增长”主力军。央企ETF（159959）估值水平较低，具有投资吸引力。
投资有风险，投资需谨慎。公开募集证券投资基金（以下简称“基金”）是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。
您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。
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