一天时间，万科$万科A(SZ000002)$ 传来了两个消息：一个好消息，一个坏消息。
先说好消息吧，万科还在保持100%的债务偿付能力。
万科6月5日发布公告称，公司已将6.126亿美元资金汇出到香港子公司的境外银行账户，这笔钱会用来支付2024年6月7日到期的美元中期票据，今年还有105.57亿元债券余额需要偿还。
有钱还债，主要来源于：1、5月份销售表现环比有所增加；2、陆续完成项目抵押申请贷款；3、卖掉了深圳湾超级总部；
之前，万科高管在业绩会、投资者活动上，承认了公司存在阶段性经营性困难，流动性短期承压，今明两模，卖掉商业、物流等核心业务。
到底是卖，还是已被质押换出流动资金，这是一个问题。
今年3月初，一份万科纪要文件流出，详细梳理了万科在当下融资环境、销售市场面临的债务压力，以及商业物业、物流地产、上市公司股票3个方面的估值情况。
现金重新看这份文件，才恍然大悟：
资本市场永远是冷冰冰的，只有赤裸裸的利益。
这份文件去做万科各项业务板块估值，目的就是盘点有些可以用来抵押债务的。金融机构考量的是，万科过往以“总对总”融资模式超融了多少钱，现有业务还能填补多少钱。“总对总”模式本质就是信用债。
别忘记了！
超融，是万科自己承认的事实。在超融前提下，想要获得新的贷款和抵押贷款，肯定需要拿一些业务和资产进行置换。在原有债务规模下，继续增发新的融资额度，显然是不符合逻辑的。
现在来看，万科陆续开始完成负债模式的转变，安全边际有所改善了。这是好消息。
对于广州黄埔区刘村社区洋城村的村民来说，万科保留基本面正常兑付，却是一个“坏消息”。有所得，必有所失，把钱拿去还债，一些不能快速带来现金的项目就会放缓。
最近，洋城村村民说，万科已经拖欠今年第二季度的临迁费有2个月时间，到现在也没有收到万科要继续支付临迁费的消息，目前村委已经发了通知将按照协议启动保证金动用程序，用来支付村民的正常生活。
跟很多黄埔旧村不同，洋城村很早就敲定了万科是合作开发商，即使没有正式签约，很多村民都同意拆迁了。2020年左右，洋城村村民开始签约交房，并陆续搬离，当年5月中旬私宅签约率超过了6成，2022年拆迁已接近尾声。
洋城村旧改在2021年7月启动招标，确定万科联合体为合作开发商。
遇到如此配合旧改拆迁的村民，万科是幸运的。
洋城村，又叫洋城岗，顾名思义岗说明本身土地规模不大。相比周边动辄百亿投资的旧改来说，洋城岗旧改项目仅投资11亿出头，现状建筑面积为19万㎡，还同意合作改造模式。
就是这样一个项目，万科搞砸了，仅剩少量房屋没有完成拆迁，在2023年末已经陷入了停工状态。虽然在去年年中，洋城村旧改控规获得了批复，而且建设量足足从129万㎡增加到160万㎡，其中包括不少住宅用地。
结果依然变成了我们看到的那样。
上个月，万科在黄埔区操盘的另一个项目文冲西也遭到了质疑停工很久，说是2020年动工，但到2024年5月还是一块平地。不过，官方说很快会动工。
那就再等等看吧。
从整个黄埔的供货量来看， 即使洋城岗、文冲西加快拆迁脚步，可能会面临更大的问题：销售去化。
沙步村旧改而来的黄埔新城这个超大供货盘就给万科一个沉重的打击。
当时从中介口中得知，全广州的中介都跑到黄埔新城楼盘帮忙推货，说是开盘当天推货量有1100套，成交有1000套，去化率90%。但其中员工认购就有200套，首开去化率不到30%。
现在的黄埔区厮杀更加激烈，在售有84个楼盘，加快拆迁建设、入市，无疑加剧自身压力。
所以，维持现状可能是更好的选择，只是又苦了村民了。