$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$

过去几年，保利销售均价和万科差不多，让人误以为是相似的房企。通过20年和21年的拓展项目发现极大不同。

1 保利有广佛大本营，还有周边几个深耕的小城，比如中山、茂名。在大本营地区的项目拓展相对精准，有品牌溢价，土地太热也不用担心，不如佛山。万科没有这个优势。

2 保利的土地是高能级+低能级的极端分布。杠铃策略，由塔勒布提出，是一种风险管理手段。重仓广佛，上海，北京，西安，杭州，南京、厦门和一些深耕二线比如成渝，长沙，大连，沈阳，南昌。还有一部分土储是低价极便宜的大盘，比如邯郸、汕尾、兰州、长春。遇到市场下行时，高能级城市依然可以跑量，而大盘项目贴成本卖提供现金流，卖不动就不开发，因为地价可以忽略。

3 万科20年和21年拓展项目系统性风险很高，几乎覆盖了所有热点二三线，而在北京、上海、杭州这些高能级地区却缺席。成渝、南宁、长沙、佛山、南通、中山、绍兴、济南、武汉、徐州、长春、郑州、晋江、无锡、芜湖、乌鲁木齐、温州，南昌等等，很多城市房价大跌，平均投入策略最终承受系统性风险。

4 投资策略的不同导致了竞争力不同，保利重仓深耕地区，有成本和资金优势，号称卷王。22年地价跌下来之后在强势地区开始高周转模式，比如南京，上海，西安，石家庄，厦门，杭州，北京。万科一直以来的开发习惯一时无法适应这个类型，在高能级城市缺乏团队和竞争力，导致经营进一步分化。

很多人迷信万科，认为万科是优秀公司。其实不然，过于的优异成绩是因为他的拓展策略适合地价长期上涨的大环境，系统性风险没有暴露。

只有时代的万科，没有万科的时代。