关于企业估值是每一个投资者逃不开的议题。估值是一门科学，也是一门艺术。说它是科学是因为我们需要用数学来计算，最终用货币来衡量；说它是艺术又因为估值的本质是对未来进行预测，而预测得到的结果不可能百分百精准，只能是从零到趋近于一百。
如何给企业估值，一直困扰着很多投资者，也包括曾经的我，今天简单来聊聊我个人的一些看法。也许不一定正确，但希望能给到你一些启发。
要想明白一个问题，就得去了解这个问题的根源。首先我们是要给什么估值？估值的对象到底是什么？它的价值或价格又由什么决定？
其实这个世界上的东西都有其价值或价格，绝大多数东西都可以进行估值，最终可以用货币来衡量，一件衣服、一部手机、甚至一个人的时间。我们在股票市场投资是给特定的企业估值。那企业到底是什么？对于企业我个人觉得可以简单的理解为，它由人和物组成，人的背后是股东、是法人、是员工、是债权人又或是客户等等，物的背后是机器、设备、厂房、办公桌椅、知识产权、技术品牌、货品等等。这两者组成了一个具有法律意义的实体组织。不管是机器、设备还是员工、管理层都有它的价值，在会计上它们都可以由货币来表示。企业用货币购买机器，用货币招聘员工，所付出的货币就代表它们当时的价值或价格。将它们打包在一起就构成了一项整体的资产，所以这项整体的资产最终也是可以由货币来确定的。它最终的价值是否就是由各项打包在一起的资产价格简单相加所得呢？如果真是这样那估值就太简单不过了。要回答这个的问题，我们还得先搞清楚另一个问题。
资产的价值（价格）到底由什么决定？是先有收入？还是先有资本（资产）？
从某种意义上来讲收入必须来自资本。资本是投入生产的一部分，宏观经济学又将资本分为物质资本、人力资本、自然资源、技术知识。我在这里更多的是谈企业经营中的资本（即股东的投入），资本加上负债就够成了通俗的企业资产。
收入来自资产（资本），但收入的价值却不是来自资产的价值。相反的，资产价值是来自收入的价值。对资产的估价是人为的过程，含有预见在内，因为未来事件预先就投下了它们的影子。我们的估价总是含有预期的性质。
假设有一个10亩果园每年产1万斤的橙子，每年每亩1千斤的生产力本身并没有对果园所产价值的收获提供什么线索。要计算果园的价值，我们必须把物质收入（橙子）与资本财货（果园）换算为共同的价值标准，即货币。
假定所有橙子每年卖出后的净收入是5000元，而果园值10万元，前者对后者的比率是5%，这就是价值收获率，这一价值收获率也可以称为利率。我们假设果园的原始建造成本刚好为10万元，包含人工、土地租赁、种子、化肥等相关成本。那么在资本市场，果园的价值到底是10万元，还是其它呢？我们先要搞清楚到底是资本价值产生收入价值，还是收入价值产生资本价值？在以上例子中，并非因为果园价值10万元，所以每年的收获值5000元，而是因为每年的收获净值5000元，如果利率是5%的话，所以果园值10万元。而这10万元是每年预期净收入5000元的贴现价值；在贴现过程中，5%的利率就已经包含在内了。我们也可以说，并非因为一个人有价值10万元的财产，所以他每年将得到5000元，而是因为他的财产每年可带来5000元收入，所以他的财产价值10万元。
果园是橙子的泉源，但橙子价值却是果园价值的泉源。果园价值的变化取决于橙子价值的变化。今年橙子的净收入增长至2万元，预期未来可能还会增长，那么果园的价值就不可能保持不变了，也一定会跟随上涨。同样，房屋是它所提供的居住庇护的泉源，但居住价值却是房屋价值的泉源。一部机器、一个工厂、一家企业或其他种类的资本工具是它所提供的服务或产品的泉源，但这些服务或产品的价值却是提供这些服务的工具的价值的泉源。
基于将来收入的定价原理可应用于绝大部分资本或资产。土地的价值完全来自于土地上所生产的产品的价值。如果粮食不值钱，农用土地就不值钱。
由于受生产率变化的影响，果园利用某种新型化肥或通过提升管理方法，将每亩生产量增加为原来的两倍，橙子每年的净产值增长到1万元，这时候果园的价值将自动地随其生产力价值（收入）的提高而增加。
收入的增长代表利率的增长，会推动资产价值的上涨，假设市场无风险利率维持在5%，每年1万元的净收入对应20万元的资产价值。这时果园的价值将从10万元上涨至20万元（在这里我们先忽略市场风险因素）。
在对任何一项资产估值中风险因素和不确定性是我们无法不考虑的问题。假定你将100元存入银行，一年后银行付给你105元；其中5元为利息，换算成利率为5%。也可以说，将现在100元的购买力与一年后的购买力进行交换，其中的差价5元就是贴现或时间偏好。
反过来说，现在的资产（货币）是优于将来的资产（货币）的，我们本可以用今天的100元去看一场电影或享用一顿美食，延迟满足让我们将这种享用放在了一年之后。为了弥补当前放弃的享用体验，就产生了时间差额，即贴现。
如果有机会能早日住上更大更舒服的房子，我想没有多少人愿意平白无故的等上10年20年后再住吧。因此早日享用优于延迟享用，两者之间的差价就作为延迟的补偿。今天占有的土地胜于明年才能利用的土地，现在房屋胜于将来的房屋，因为立即可以居住，而不是要等到将来才可享受居住的权利。宁愿要现在的一颗果树而不要十年后同样的一颗，这是因为前一颗果树生产的果实要早于后一颗。生命的不确定性对含有时间因素的每一笔商业交易都投下了暗影。人生的不测使许多人提高了现在收入享用优于将来收入的偏好。这也是股市投资中为何大多数人无法耐心持有或接受慢慢变富的原因。
在人类社会中，所有的劳动与收入都是为了最后的享用，一切价值由它而来，一切经济活动为它而进行。种小麦是为了免于饥饿，种棉花是为了御寒保暖，我们将剩余价值交换成货币，再将货币换成国债或存入银行，是为了获取将来5%的利息收入；将货币换成房屋，是为居住或投资性房产是为了获取房屋将来的租金收入；将货币换成企业股权（部分资产权），是为了获取企业将来预期收入中的一部分。借与贷在形式上是资本的转移，但在事实上则是收入的移转，资本只不过是收入的现在价值而已。
将货币用于购买遥远将来的享用收入的权利，叫做投资；而购买比较近的享用收入就是消费。
假设你是一片幼树森林的所有主，由于树木较小，你无法卖出树木获取收入，但又需为幼树提供营养护理和保障，你只好将部分幼树将来的收获权抵押出去（债权），获得更早一些的收入来维持经营，也可以简单的出卖你的森林部分所有权，即将来森林的部分收入（股权）。
相反，刚好另一个所有主拥有正在贬值的资本（货币），于是将当前节余的收入和资本出售给你，以换取森林将来的部分收入。我们将当前节余下来的收入，没有用于暂时的享用，而用于购买企业股权（森林股权），为得是换取将来更多的收入，即企业经营的收入或因收入增长推动股权增值的收入。因此，我们期望买入的应该是将来收入大幅增长的企业，而不是收入可能下滑的企业。至于价格，就是前面所讲的利率，用100元买入一年后价值105元的资产（货币），利率为5%；用100元买入一年后价值110元的资产，利率为10%，用100元买入一年后价值130元的资产，那么利率就是30%；或者反过来说，一年后价值105元的资产，你愿意付什么价格购买，用（105减去你愿意支付的价格）/你愿意支付的价格，就是利率。利率因人而异，个人的偏好率有高有低，对未来的欲求也有不同。价值投资有一句话：“价格是你付出的，价值是你所拥有的”。费雪说，股市充斥着一群人，他们晓得所有东西的价格，却不晓得任何东西的价值。当我们付出的价格低于得到的价值时，投资才有意义。
要确定企业的（资产）内在价值，只需要根据当前债券利率，计算企业未来净收入（真实利润）的贴现值即可。当然，如何预测未来净收入成了最大的难题。尽管某些企业的净收入预测相对容易些，可你也没法做到分豪不差。
投机者更关注短期利益，对股价进行预测；投资者更关注长期利益，对内在价值进行预测。两都都需要对未来进行预测，却有着本质区别。