$地产ETF(SZ159707)$ $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$
复盘历史上地产和经济的走势及表现，可以发现二者具有较强的相关性，我们认为其背后反映的是二者互为因果形成的正反馈。在我们分析二者关系的时候，应该把地产看作影响经济的一部分，而不是分析经济趋势的逻辑起点。对此，应该将居民收入及预期的改善纳入地产政策的统一考量，作为分析房地产市场的逻辑起点，方能更好地实现政策效果，促进地产和经济的复苏。
▍地产及其产业链对国民经济的拉动作用体现在多个方面。
根据国家统计局数据，房地产增加值占GDP的比重从2000年的4.1%左右上升至2020年时的7.2%左右，反映出房地产逐渐成为了国民经济的支柱行业。从投资的角度来看，仅房地产开发投资本身占我国固定资产投资比重常年保持在20%以上，在2020年达到了峰值的27.3%。此外，地产配套信贷是金融体系中的重要组成部分，2020年末个人购房贷款余额占贷款总额的比重接近20%，地产为经济和金融体系的发展做出了突出贡献，提高了银行体系的盈利能力。
▍此外，房地产及其产业链对经济的影响更是涉及到社会运行的方方面面。
房地产项目的开发和建设直接推动了建筑建材业的繁荣，这些行业的发展又进一步带动了上游原材料供应和下游的施工、设计等相关服务业的增长。与此同时，房地产企业以及相关的施工单位为社会提供了大量的就业机会，对于缓解就业压力、提高居民收入均有着重要贡献。此外，房地产市场的活跃也同样刺激了居民对家具、家电和装修装潢等相关产品和服务的需求，不仅满足了居民的生活需求，也为相关产业带来了新的增长点，从而形成了良性的经济循环，促进了我国经济的较快增长和健康发展。
▍地产依托于经济基本面：地产周期性上升和回落的背后都离不开经济基本面以及居民收入及预期因素的影响。
2008年为应对世界性金融危机，我国出台了四万亿经济刺激计划，这一政策在之后几年持续助力基建投资，经济持续快速增长，进而带动了居民财富的增长，使得大量资金涌入房地产市场。
与此相似，2015年开始的棚改货币化政策的实施，拥有老旧房屋的居民获得了可观的补偿，这些资金进一步流入房地产市场，推动了购房需求的增加，住房相关消费也得到提振，进而对经济和居民收入产生正反馈。
这一通过提高居民收入到增加购房需求到提振消费再到提高居民收入的正反馈是形成地产和经济高相关性最重要的原因。
与之相对应，在历史上的几轮房地产周期低谷阶段，均对应着经济增速下行压力加大以及居民收入增速的下滑。这种经济-收入-房地产的联动关系反映出稳定经济增长和提高居民收入对于维持房地产市场健康发展的重要性。
▍总结：
复盘历史上地产和经济的走势及表现，可以发现二者具有较强的相关性，我们认为这一相关关系的背后，是二者互为因果形成的正反馈。
因此，在我们分析二者关系的时候，应该把地产看作影响经济的一部分，而不是部分观点认为的分析经济趋势的逻辑起点。
对此，应该将居民收入及预期的改善纳入地产政策的统一考量，作为分析房地产市场的逻辑起点，方能更好地实现政策效果，促进地产和经济的复苏。
▍风险因素：
国内政策力度超预期变化；经济复苏不及预期；海外主要经济体衰退风险；地缘政治冲突进一步加剧。
来源：本文节选自中信证券研究部已于6月17日发布的《晨会》报告。