近日，高层审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，引发市场的广泛关注。
城中村改造，让人不禁联想到前些年火热的“棚改”。而棚改的提速扩面，离不开2015年开始推动的棚改货币化政策。所谓棚改货币化安置，就是指政府部门直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。
前几年，棚改曾撬动一轮房价上涨，因为流动性驱动需求释放，最终带来地产牛市，尤其是三四线地产价格超预期上涨。
据统计，2014年，棚改对住宅销售的撬动效应还不明显，全年棚改销售贡献率低至3.4%。随着货币化安置推进，棚改销售贡献率快速提升，2015年达到13.6%，2017年更是突破2成，达到21.5%。
那么本次城中村改造是否会像棚改一样对地产行业有如此大的贡献？首先我们来看一下两者的区别。
【是否为棚改2.0仍不能下结论】
2013年启动的棚改，核心是以政府为主导，国开行为重要资金来源的一次货币化安置改造，根据国开行公布的数据，2018年底棚户区改造的贷款余额达到3.04万亿元。此次国常会提出的城中村改造，目前未明确主要资金来源，因此后续的改造方式是否为棚改2.0仍不能下结论。
此外棚户区和城中村的区别还有如下几个方面：
1、位置：棚户区多为城市边缘，少数在城市核心区域，城中村则大部分属于城市内或中心区域；
2、业主性质：棚户区多为企业所有或国有，城中村则为村民；
3、住户性质：棚户区为企业老职工和低收入人群，城中村为村民业主和城市打工人租住整体而言，城中村的密度大，位置中心，比棚户区拆迁困难大，需要比棚改更大的资金量和执行方式，更需要关注后续细则中关于资金来源和地方政府责任的描述。
【城中村改造每年投资或达万亿元】
根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；特大城市包含杭州、东莞、西安、郑州等11个城市。
虽然目前国家层面并未披露超大特大城市城中村改造的总量目标，但地方层面已有多重点城市开始提出具体目标。
从近三年大致统计情况看，以上超大特大城市过去3年房地产行业投资额占全国比重大致在30-35%；销售金额占比大致在21-27%。
可以看出，超大特大城市在地产行业中具备较重占比，在以上区域内稳步实施城中村改造，有利于激活城市投资和销售从而对稳定全行业具有现实操作意义。
从定量的角度来看，城中村改能够撬动多大投资规模？民生证券从两个维度尝试给出参考数据：
目前已有11个城市公布十四规划期间投资规模4.4万亿元。按照这一节奏，预计2023-2025年，特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。
第三方数据显示，2019-2021年城中村改造规模都超万亿，只是2022年有所降温。
综合上述口径，民生证券预计未来三年超大特大城市城中村改造投资或达每年1万亿元。
【地产板块可以上车了吗？】
话题回归投资，既然城中村改造可以撬动如此大的投资规模，那么地产行业可以上车了吗？
从相对位置来看，以中证800地产指数为例，该指数7月17日再度跌至近9年来的新低，已具备较高的性价比。
面对前期“跌跌不休”的地产股，各大专业机构却并不觉得悲观，对于地产行业后市，不管是短期政策刺激，或是长期的基本面都是一致看好。
针对最新出台的城中村改造政策：
广发证券认为，随着中央及各地方政策的推出及落地，融资渠道疏通，预计各地城市更新及城中村改造将重回正轨，具备开发实力且在手资源充沛的房企将较大程度从中受益。
西部证券认为，城中村改造后续资金来源和推进方式仍存在不确定性，但无论何种方式推进，拥有改造经验和资金实力的开发商都将长期受益。
将目光放长远一些来看：
兴业证券指出，地产行业格局正在重塑：过去一年，房地产公司在融资、拿地和销售端的表现分化非常大，股价的表现也出现分化。“有钱有地有人”的国企地产融资通畅、融资成本新低、销售拿地正常进行，在行业风险逐渐降低，市场销售恢复正常，未来的销售、业绩及派息都能保持稳健。
申万宏源指出，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，叠加多项宏观数据和地产数据的走弱，预计房地产行业供需两端政策有望进一步优化，格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。
通过机构的观点，我们明显看出，不管是短期的政策刺激，或者是长期发展的稳定性等各方面，都指向了一类房企——优质房企或将更加受益。
目前市面上较能体现地产龙头价值的指数，为中证800地产指数，该指数集中汇集市场头部房企，呈现了极高的头部房企集中度！
同时，中证800地产指数6月12日迎来2023年第一次调样生效，调仓后，前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合龙头强者恒强产业周期趋势！
资料显示，目前唯一跟踪中证800地产指数的ETF为地产ETF（159707），具备稀缺性与辨识度。
附前十大权重股一览：
从资金流向上来看，2023年至今，地产ETF（159707）基金份额持续震荡上行，几度刷新上市以来新高，获得明显的资金增仓行为。
$地产ETF(SZ159707)$ $保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$
注：文中数据来源于沪深交易所、Wind、中证指数公司、基金定期报告，截至2023.7.24。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。