咱们【云说地产】的第五期来啦~
先来看看近期地产板块的走势。以中证800地产指数为例，相信不少投资者都观察到这股震荡走势，区间最大涨幅、最大回撤均超过16%，反映出市场对地产板块仍存分歧及疑虑。
一方面，国务院、央行、银保监会以及财政部四大部委集中在九月下旬出台刺激商品房政策，包括：
1、阶段性调整差别化住房信贷政策；
2、下调首套个人住房公积金贷款利率；
3、符合条件的纳税人出售自有住房后并在1年内重新购房，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
另一方面，“金九银十”原为传统的国内商品房销售旺季，而从九月销售数据来看，30大中城市的销售情况仍未出现明显回暖。
那么在近期这套政策组合拳出台之后，政策宽松能否有效传导到销售端呢？本轮地产端放松政策的收效怎样，当前房地产板块走到哪个周期了？
一、政策宽松能否有效传导到销售端？
据长城证券，影响房地产销售的因素较多，贷款利率为其中之一。从实际房贷利率和商品房销售面积增速的历史关系来看，当房贷利率下降的速度赶上房价下降速度，会对提振购房需求有较显著的作用。
实际在政策面上，我们可以发现今年利率持续下行，央行正在行动。9月30日央行出台差别化住房信贷政策，允许今年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市下调或取消首套房贷利率下限。
贷款利率之外，再增添居民贷款增速、实际房贷利率、信心预期等几个指标，通过显著性检验可以发现，实际房贷利率和居民贷款增速对商品房销售也具有一定影响性。想要刺激住房市场还需提振其金融需求，还需居民住房贷款增速的进一步提高。
二、当前房地产板块走到哪个周期了？
在经济周期中，经常区分短周期和长周期，短周期即为长周期趋势上呈现的循环变化，当前房地产市场正处于后周期。
短周期主要是货币政策或财政政策引起的，通过加杠杆来刺激商品销售，这轮放松政策的目的主要是维持房价不变。比如今年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市被允许下调或取消首套房贷利率。
而长周期的影响因素常与人口、偿债能力等相关。由于婴儿潮，1990年到2020年中国人口大幅增长，带动了房地产上涨的长周期。而自从2020年房地产调控政策实施以来，居民杠杆率基本保持平稳，房地产进入后周期，房价开始逐渐下跌，房地产泡沫正在软着陆。
投资方面，中银证券表示房地产市场正在逐步走向清晰，建议关注以下三条主线逻辑：
1)稳健的龙头和区域性央国企，行业见底后带动龙头销售复苏，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度；
2)现金流和财报质量较好的区域性民企龙头，将受益于特定区域楼市复苏、需求稳健，同时在深耕区域内逆势拿地扩张；
3)有预期差的房企。
地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，为目前上市地产类ETF中龙头持仓集中度最高的地产ETF，保利发展、万科A、招商蛇口三大龙头股占比约4成，前十大成份股权重超70%，重手聚焦龙头地产强者恒强行业发展趋势。欢迎投资者多加关注~
