【$地产ETF(SZ159707)$ 持仓成份股 最新深度研报精读】$金融街(SZ000402)$ 是一家以商务地产为主业的大型开发运营控股公司，是北京金融街投资集团旗下重要成员企业。 公司业务始于 1992 年，2000 年北京金融街建设借壳重庆华亚上市。公司以开发业务和持 有业务为双轮，通过商务、住宅、特色小镇和金融集四大产品体系，打造房地产全价值链一体化业务平台，在 商务地产开发领域取得了出色的业绩。截至 2021 年，公司已完成对五大城市群 17 个重点城市的布局。
公司第一大股东为北京金融街投资集团，实控人为北京市西城区国资委。公司第一大股东为北京金融街投 资集团，其与一致行动人长城人寿合计持有公司 36.77%股份。北京市西城区国资委为公司实际控制人，国资背 景为公司的平稳发展保驾护航。2014 年，安邦保险通过旗下和谐健康保险和安邦人寿（后更名为大家人寿）举 牌入股公司，分别为第二、第三大股东，合计持股 20.0%，2020 年两者解除一致行动关系。截至 2021 年，和谐 健康保险和大家人寿持股比例分别为 15.68%和 10.11%。
核心管理层稳定，拥有丰富行业经验。公司核心管理层大多为金融街系骨干员工，在集团就职多年， 曾任职公司及集团多个核心职位，对公司战略有清晰的把握。此外，核心管理层多数兼任社会职务，或曾 任职政府高层，在行业中享有较好的声誉，拥有广泛的行业资源，可以为公司的健康发展赋能。
营收同比大幅上升，归母净利润下滑。2015 到 2021 年，公司营业收入年复合增长率 7.6%，总体呈上涨态 势。2021 年公司实现营业收入 241.6 亿元，同比大幅上升 33.3%，恢复至 2019 年的 92%。2021 年公司实现归母 净利润 16.4 亿元，同比下降 34.2%，为近年来最低水平。归母净利润水平下滑的主要原因系房地产开发业务的 部分高成本项目集中在 2021 年结转，拉低了公司整体盈利。
受房地产开发业务毛利下降影响，盈利水平下降。2021 年，公司综合毛利率为 21.4%，较上年下降 11.0 个 百分点。分业务来看，2021 年房产开发业务毛利率 16.6%，较上年下降 10.9 个百分点，主要由于高地价项目集 中于 2021 年结转导致；物业租赁业务毛利率 86.7%，继续维持在较高水平；物业经营业务毛利率-6.0%，较去 年提高 16.7 个百分点，主要因为酒店和文旅板块升级改造、加强成本管控，经营业绩得以有效恢复带来。2021 年公司归母净利率为 6.8%，同比上年下降 7.0 个百分点，出售德胜中心带来的投资收益以及较大的公允价值变 动收益提高了净利率水平。
营业收入结构稳定，物业租赁业务毛利润占比扩大。公司以房地产开发、物业租赁和物业经营为主营业务， 2021 年三大业务营收分别为 219、18、4 亿元，在总营收中占比较为稳定，其中房地产开发业务占比在 90%左 右，物业租赁和物业经营业务合计占比约 10%。毛利润方面，由于房地产业务毛利率大幅下滑，物业租赁毛利 润占比逐渐扩大，2021 年物业租赁毛利润占比 29.6%，相比于 2018 年的低位提高了 11 个百分点。
销售金额下滑，但公司严抓回款，保障现金流安全。2021 年，公司实现销售金额 339 亿元，同比下降 15.7%， 销售面积 175 万平方米，同比上升 1.0%，销售金额下滑主要是由于销售均价下滑导致，销售均价同比上年下降 16.5%至 19419 元/㎡，显示公司在一定程度上采取了降价促销策略，但由于布局优势及产品力，销售面积仍然 保持稳定。公司严抓回款，提高前期效率，推进项目去化，以在行业下行期保持现金流安全，2021 年销售回款 较去年同期增长 30%，经营活动现金流量净额为 38.9 亿元，连续三年为正。
坚持核心城市群深耕战略，基本完成五大城市群布局。2016 年公司房地产业务仅布局于北京、天津、上海、 广州、重庆、惠州六个城市，2017 年公司提出“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时 交通圈卫星城/区域”战略，当年即进入成都、武汉、苏州、佛山、廊坊 5 个城市，这也是公司首次打入中部地 区市场。2018 年公司新进入东莞、深圳、遵化、常熟 4 个城市，进一步完善五大区域布局。2019 年起，公司扩 张速度放缓，2019 年仅新进入无锡，2021 年新进入嘉兴，截至 2021 年末，公司已进入五大城市群 17 个重点城 市，区域布局基本完成，抗风险能力持续提升。

A股首只、目前唯一跟踪中证800地产指数的$地产ETF(SZ159707)$ 标的指数——中证800地产指数2月14日再度调仓升级，本次剔除了1只成份股，即广宇发展。本次调仓后，地产ETF（159707）成份股也将随之进行调仓升级，成份股持仓数量精简至31只，聚焦地产龙头地产ETF（159707）紧密跟踪中证800地产指数（399965），相比于其它地产类指数，中证800地产指数的龙头效应更加明显。经过最新调仓，中证800指数成份股已精简至最新的31只，持续聚焦地产龙头，前十大重仓股占比近7成，保利发展、万科A、招商蛇口三大地产龙头占比近4成，聚焦地产龙头强者恒强