| 发布于: 修改于: | 雪球 | 转发：5 | 回复：71 | 喜欢：12 |
$Brookfield资管(BAM)$ 在旧金山的Stonestown Galleria购物中心，有41英亩的地。
现在准备将庞大的停车场改成一个2900个单位的住宅区（演示图如下），把停车都改到地下。
明年初正式提交规划申请。看上周向旧金山规划委员会做第一次演示时各位委员的反馈，似乎很乐观。
这位置太好了。位于美国土地供应最紧缺、但又经济最有活力的地区，有现成的交通连接（包括地铁站），现成的配套购物中心、娱乐、餐饮。除了住宅之外，还会建一些写字楼。
卫星图上看，旧金山除了受保护的绿地之外，也就这里能有空地可以建大型小区了。
【加州尔湾住宅小区】
加州尔湾（Irvine）仅剩的几个整块未开发住宅小区土地之一，被$Brookfield资管(BAM)$ 花6.54亿美元买了下来。
70英亩的土地，可开发1227套单栋住宅（其中300套为经济适用），小区命名为Gateway Village。
平均下来每套的土地成本为53万美元。
规划中一套房子的平均面积为171平米，平均售价140万美元，大概5.9万人民币一平米的单价。
预计2026年可以施工，2027年开始销售。
周围大约700英亩的土地将成为Gateway Preserve自然绿地保护区，增加更多绿地。
橙县的住宅中位价格现在为110万美元，比去年涨了17%。租金比去年上涨4.1%，比疫情前高了28%。
【亚洲化的美国购物中心】
Stonestown Galleria在过去两三年换进来大量的亚洲品牌和餐厅，包括优衣库、大创（Daiso）、2nd Street古着店、泡泡玛特、名创优品、85度C、丸龟制面。
旋转寿司、奶茶店、抹茶雪糕店也进来了。甚至连Round1这个日本保龄球场品牌也要开业了，取代原来Nordstrom空出来的位置。
吸引了更多亚裔和年轻顾客，反过来又吸引更多亚洲店进来。估计是三藩市唯一一个销售额已经超过2019年的购物中心。
$布鲁克菲尔德(BN)$ 的购物中心租赁团队说这个策略是刻意为之。估计是也觉得亚裔喜欢买房，以后这3500套住宅还是要靠亚裔的钱包。
预计20亿美元的建筑成本，3500套房平均下来是每套57万美元的成本。与旧金山Stonestown这个地区的房价水平（平均167万，2022年曾经超过200万）比较起来，预期利润应该不错。
这种改造最大的优势就是改变用途没有补地价一说，只有建筑成本，难点则在于获得批准。
这个项目已经走到最后一步，市长已经同意，现在需要11位成员的旧金山参事委员会(Board of Supervisors) 批准，其中代表Stonestown选区的参事已经支持。
$Brookfield资管(BAM)$ 是以67折（6.23亿美元）的价格买下这笔9.2亿美元违约贷款，并且已经通过拍卖程序获得了抵押品的所有权。按照6.23亿美元的成本，平均每套公寓不到29万美元（折合约200万人民币）。
【BAM进军旧金山公寓市场】
$Brookfield资管(BAM)$ 在12月底通过向$高盛(GS)$ 购买一笔违约贷款，获得了旧金山2165套公寓房（76座建筑）的所有权。
这笔贷款面值9.2亿美元，不知道BAM是以什么价格买下，应该有不小的折扣。
按照9.2亿美元算，平均每套42万美元（折合约300万人民币）。
出局的原房东是旧金山最大的公寓房东Veritas，因为过去几年扩张过快遇到了财务困境，这次把西岸差不多30%的物业吐了出来。
BAM也拉了一个当地的合作伙伴Ballast一起来运营。
【加州尔湾住宅小区】
加州尔湾（Irvine）仅剩的几个整块未开发住宅小区土地之一，被$Brookfield资管(BAM)$ 花6.54亿美元买了下来。
70英亩的土地，可开发1227套单栋住宅（其中300套为经济适用），小区命名为Gateway Village。
平均下来每套的土地成本为53万美元。
规划中一套房子的平均面积为171平米，平均售价140万美元，大概5.9万人民币一平米的单价。
预计2026年可以施工，2027年开始销售。
周围大约700英亩的土地将成为Gateway Preserve自然绿地保护区，增加更多绿地。
橙县的住宅中位价格现在为110万美元，比去年涨了17%。租金比去年上涨4.1%，比疫情前高了28%。
【亚洲化的美国购物中心】
Stonestown Galleria在过去两三年换进来大量的亚洲品牌和餐厅，包括优衣库、大创（Daiso）、2nd Street古着店、泡泡玛特、名创优品、85度C、丸龟制面。
旋转寿司、奶茶店、抹茶雪糕店也进来了。甚至连Round1这个日本保龄球场品牌也要开业了，取代原来Nordstrom空出来的位置。
吸引了更多亚裔和年轻顾客，反过来又吸引更多亚洲店进来。估计是三藩市唯一一个销售额已经超过2019年的购物中心。
$布鲁克菲尔德(BN)$ 的购物中心租赁团队说这个策略是刻意为之。估计是也觉得亚裔喜欢买房，以后这3500套住宅还是要靠亚裔的钱包。
【BAM进军旧金山公寓市场】
$Brookfield资管(BAM)$ 在12月底通过向$高盛(GS)$ 购买一笔违约贷款，获得了旧金山2165套公寓房（76座建筑）的所有权。
这笔贷款面值9.2亿美元，不知道BAM是以什么价格买下，应该有不小的折扣。
按照9.2亿美元算，平均每套42万美元（折合约300万人民币）。
出局的原房东是旧金山最大的公寓房东Veritas，因为过去几年扩张过快遇到了财务困境，这次把西岸差不多30%的物业吐了出来。
BAM也拉了一个当地的合作伙伴Ballast一起来运营。
【旧金山购物中心改造】
最新的规划，住宅从2900套增加到3500套，分布在十几座3-20层高不等的公寓楼（最高层数从18提高到20层，最高58米），既有出售的也有租赁的。
新规划中删除了一个200个房间的酒店。写字楼面积从20万平方尺降低到10万，新增零售面积从20万降低到16万。
停车位从3700个提高到4861个。虽然是把原来的地面停车场推掉来盖房，但是通过增加地下和室内立体车库的方式，最终的停车位反而比原来多了1000个。
规划委员会说这个版本差不多接近他们的要求了，因为他们最关心的就是增加三藩市的住宅供应。
这个月初，$布鲁克菲尔德(BN)$也成功地把这座购物中心的贷款再续了九年。虽然利率比十年前2013年时的老贷款高，但是移除了财务风险，未来九年不用再担心融资，可以专心盖房。
这个购物中心拥有的土地总面积43英亩，但是只有11英亩是实际的购物中心建筑，27英亩是地面停车场，3英亩是街道。
所以，只要有客户需求，可以增加建筑密度的改造空间很大。BN手里很多购物中心都有这种改造潜力。
老实说，这种项目的阻力非常大。
不在于委员会，委员们未必住它边上，他们无所谓。阻力在于做public hearing的时候。
新建2900套住宅，周边的居民会玩命找一切门路反对的。哪怕建一栋100套住宅的楼，都会对附近房价产生冲击。
2900套，周边房价至少要降10%-20%。
周边的房子均价在1.2-1.5M，户均损失二十万，换谁都不乐意。
Public hearing必定是反对声一波接一波，居民会找律师抠小毛病，整改，然后再hearing。真能开工也是猴年马月了。
如果强行推动，那么当地的议员下次选举就会下台。
石家庄商业购物中心？
好地方，以前就住这附近
美西地下停车场都很少，地就是用来浪费的，不像香港，东京，首尔
我问了加州的亲戚，说加州这边挺好，没有零元购，挺安稳，看来华人多又富有的地方就是稳定。