【2035年的房地产不能线性展望】

当今社会变化太快，技术发展日进千里，你用现在的思维去线性外推2035年的事情，注定是荒唐可笑的。

中国房地产，从老破小到花园电梯商品房，算是一次大的产品升级换代，城市现有住宅中花园电梯商品房还不到总量的一半，还有一半要逐步“城市更新”。但凡有条件，谁愿意住老破小？现在所谓的全国城市人均住宅面积不低了是指总量不低，但核心一二线城市和部分三四线城市的总量仍然供不应求、其余三四五六线城市总量过剩但优质好房子也是供不应求（比如碧桂园到县城，引爆改善需求）。

汽车行业是最接近房地产的，因为汽车的使用寿命平均也有十几年。发达国家的汽车保有量早就饱和了，但你觉得汽车市场萎缩了吗？产品是否不断升级换代？眼看燃油车就要被新能源车整体替代了。

多看点带有科幻色彩的书，就会觉得，在从现在到2035年的漫长17年中，房子不可能“就这样了”，很有可能再发生一次商品房的升级换代？就算不是突变，也必然会渐变。新建豪宅逐步采用新科技，越发舒适智能，老的花园电梯房渐渐变成“老破小”。富人肯定会优先升级到最先进的房子中，随后带动中产阶级改善。现代人类很难在一处70年产权的房子里真的住上70年。

长期看，好地段的房子，好品质的房子，永远是供不应求的，房地产行业，一定是永续发展的。只是，随着中国经济的进一步发展，房地产行业直接贡献的GDP占比会逐步下降，但这并非坏事。

当然，房地产行业永续存在、不断升级，不代表龙头房企就不要转型跨界了。但凡高瞻远瞩、具有强烈进取心的企业家，都会不断把企业发展壮大，寻求新的增长点，这不意味着房地产行业“要不行了”。而转型跨界、获得新的“能力”，往往能反过来增加房子的附加值（比如童世界等配套）甚至自身品质（比如高科技的运用）。

$中国恒大(03333)$

目前是农村向城市迁移为主，未来会是改善型需求为主，老龄化之后会是衰落地区向发达地区迁移为主，就像日本。未来可能不会有20%-30%这样的增长了，但是不会像某些人鼓吹的什么夕阳产业。

“作为投资者要看到10年到20年，甚至更远”
看第一句话就不想看了。

。房地产是中国经济高速增长的80%原动力，但是拐点就是人口老龄化！你想想，你的独生子未来要瞻仰几个老人，4个。那老人留下来的房子和你的房子只要置换，不需要新增.我讲的是总量地产不变！

股市就是经济的晴雨表。光这句话就把你卖了。
短期来说，股市走势只和利率及资金流向相关。
长期来看确实是晴雨表，但这是在成熟资本市场环境下的股市。中国股市离这种程度还有十万八千里。你有生之年说不定看不到。

到了2035年，还走好房子涨价，谁住老破小

“00后人在北上广一套小房子，老家父母一套，如果条件好点爷爷奶奶老家一套，等再过10-20年，人口结构性老龄化的变化，00后的小孩结婚拥有未来两个家庭在全国遗留的房产约4-6套。”
——靠，这是什么智商，再过20年，00后爷爷奶奶父母都死光了
新城控股

第五 ：20年投资方向在哪里

1.大众品牌消费，人口基数高，大众需要吃的起用的起的放心消费品牌。
2.老龄化促使医疗养老行业高质量增长。
3.科技，高端制造业代替大部分劳动力。（中国是否转型成功）

如果人口没有大的变化，那么等到城市化完成，住宅增量也就消失，而进入存量房时代，那时地产行业肯定照样存在，因为老的房子需要重建，按50年房屋寿命算，每年有2%折旧，大概会有8-10亿方需要重建，而能存活到那时的地产商虽然增速会降低甚至不增长，但是依然过的滋润。公司分红也会很高。还有就是在到达存量房时代这段时间，房企肯定都会涉足其他增长行业，这是毋庸置疑的，因为资本是逐利的。