陆续看了球友一些讨论，对福寿园的风险提出了一些看法。作为持股人是欢迎这些质疑的，我也进行了一些思考，记录下来给大家作为参考。
险资等巨头入局，是否加剧竞争？是否存在土地放开的风险？
首先说我的结论：经营性墓地是一个进入壁垒非常高，土地扩张有限，行业内有限竞争的行业。这在供给侧形成了一个较好的竞争格局。
行业进入壁垒非常高，土地扩张有限，体现在申请经营性公墓用地的的高难度。各地政策虽然不同，但是总体是从严控制。
ZF的态度是“公益性为主体、经营性为补充”。在鼓励绿色生态下葬的背景下，ZF没有任何理由放开土地用于土葬，很大程度上是根据当地供给和需求，逐步放开一些土地，但不会造成供给过剩。
比如，上海必须是殡葬事业单位才具有申请经营性公墓的资格，这一点把土地供给几乎卡死。
在南京，经营性墓地收紧多年，30多年没有批新地块。
在别的省份，虽然对企业开放了经营性公墓土地申请，但总体严格控制。比如山东需要在市级和省级部门批准，拿地，建设都经过繁琐的流程。耗时也长。
这几乎决定了新进入巨头大多是通过并购入局。并购进入的一个核心点就是并不会快速增加土地供给，依然是在存量土地供给下的竞争。比如泰康在2014年通过孙公司，股权入局广州罗浮净土和北京九公山。
这里多说一句，巨资自带生产资料入场，必然会对供给端产能造成冲击。但是并购入场不是，并不会引起供给突变。在一些行业，巨头跨区域跨行业并购，也会导致供给的整合，收缩。
对于墓园，行业整合和巨头入局是行业发展主要趋势，多是通过并购而不是土地扩张的方式。墓园因为本地消费的性质，和理发店一样，天生就是个分散的行业，只有在连锁墓园出现之后，跨区域整合成为可能。
而中高端经营性墓地的竞争格局里，价格竞争不是主流。客户的选择主要基于地理位置，风水，设计，材料，这增加了墓地的附加值，也导致墓地之间存在一定差异化。在上海，虽然存在诸多中高端墓园竞争，但是因为上述差异，以及土地紧张的局面下，每个墓园都能分到一杯羹。
政府限价，到底带来了多大风险？
这是一个真实存在的风险，《殡葬管理条例（修订草案征求意见稿）》2018年9月推出，明确提出了对经营性墓地进行价格管制。福寿园当天暴跌9%。
这个规定，是在2012年版《殡葬管理条例》中没有的。从2018年28倍估值开始，到如今只有14倍，这个因素是目前福寿园PE严重低估的重要原因。
我的结论是，这个风险确实存在，但是不需要太悲观，当前价格也很大程度上体现了这个风险。
对ZF来说，只考虑经济因素的话，市场价格下的中高端艺术墓地卖出高价当然是允许的（福寿园中高端艺术墓占比三分之二，这里只讨论对中高端艺术墓的限价可能）。从富人手里掏钱，拉动消费，形成税收，整个经济都会形成良性循环。对于买家来说，逝去的亲属能在环境优美的地方安息，是对心理莫大的安慰，这是给客户创造了价值，这些钱并不是花的不值。
中国当前经济结构一个问题是对富人的高端供给不足，富人边际消费倾向偏低，海外购买高附加值产品趋势明显。未来中国经济发展，高端化，高附加值产品和服务供给增加，必然是一个趋势，这是一个多赢的局面。ZF当然是知道这些的。
但是民众不这么思考，在当前舆论下，ZF必然要做一些回应。
因为意见稿还在推动立法的过程中，所以在地方ZF层面，对经营性墓地价格管制态度仍然不一样。
比如上海，只要价格透明，不存在消费者欺诈，ZF不会管。不得不说上海真是全国市场经济的桥头堡，这点做的非常合理。
在广州，很早前的政策是，2011年6月8日之前以非“招拍挂”方式取得土地使用权的经营性公墓，其收费标准实行政府指导价管理。
在XJ，则是单独把艺术墓地分类出来，“艺术墓位、个性化设计墓位等公墓属于经营性公墓的特殊形式。经营单位要合理配置公墓档次，价格主管部门要合理确定收费水平，切实遏制公墓虚设定价行为。”
湖北同样是把艺术墓单独分类出来，“经营性公墓定型墓（含墓穴、墓位）服务收费实行政府指导价管理，艺术墓和其它葬式服务收费实行价格备案管理。”
也有更严格的，比如常德，“经营性公墓墓穴每座最低3.16万元，最高4.03万元。”
因此，能看出，地方ZF在处理这个问题，目前是比较灵活开放的。
当然，《殡葬管理条例》正在推进立法中。作为投资人必须考虑到一刀切的最坏风险，怎么办？实操中有墓园早就有别的摸索。
本质上，高端艺术墓，卖的其实是环境，是设计，是更精心的雕刻。这个属于服务，完全可以和墓地这个实体服务分离出来，单独定价，让客户选择。
墓地限价8万，那可以请高端设计师额外进行设计，墓穴周围用上等花卉营造环境，上等的材料进行雕刻，贴心的代扫墓等服务费用，这些都是额外收费。
有新闻报道，在一些墓园中，买家可以选择影雕费、刻字费用（当然，实际可能是捆绑销售），刻每个字3元。
福寿园每年高端艺术墓占了30%的营收，但是人数非常少，一年也就不到1000人会选择高端艺术墓。对于这些不缺钱的高端客户，他没有不选的理由，因为他需要的就是这些服务。
所以，对于ZF指导价，我的观点是不需要太悲观，但也不要忽视，在14倍PE我会选择买入，控制好一定仓位。超过15倍PE，我会减少买入。
上海墓地还能卖多久？
我没有找到上海每年消耗的具体数据，有找到的朋友可以告诉我。我只是粗略推算了上海剩余可销售年限，大概还能卖29年。推断方法如下：
2013 2014财报公布了上海墓地板块和殡仪服务板块营收比例（以及剩余可售面积，每平米销售单价），之后没有公布比例，统一取97.2%作为墓地板块营收占比，得出历年上海墓地营收。
参考全国经营性墓地价格涨幅，推算每年上海每平米销售单价。
以上两步骤得出每年消耗面积。每年消耗5-7千平米的情况，目前上海可售面积还剩18.4万平米。这个数字非常粗略，但大概能知道上海墓地还可以卖很久。
墓穴1平米限制，会给福寿园带来多大冲击？
我的结论是，在一些墓园存在老墓的情况下，会有一定冲击，但是有限。
因为客户选择墓园，不只是基于大小，环境，设计，服务都会在考虑中。
政策限制了墓穴的大小，但并没有限制墓园容积率。福寿园完全可以在缩小土地墓穴的情况下，拉大墓地间距，在墓地外围加大专属，定制性质的景观设计，给客户造成一种墓地扩大了的感觉，只不过是被花卉等环境因素给填充了。
在存量大的老墓穴消耗掉以后，所有墓园站在同一起跑线，客户没有别的选择，定制艺术墓当前的价格依然可以维持。