保利物业的控股公司保利发展对保利物业起着决定性的影响，这篇分析前半部分均为对地产的分析。
行业背景
2023年房地产销售榜前10
大部分上市企业在接下来的2023年年报及2024年财报中，营业收入及利润将一路走低。
2023年房地产权益拿地前10
网上消息2023年人口减少300万，按历年出人人数及平均寿命78岁计算，2023年—2033年，人口减少将由300万—1000万，10年减少6500万人口，按城镇化率65%考虑，6500X65%÷3=1408万套房屋空余，二手房数量将大增。住宅交易市场将主要由新建住宅转为二手市场。
按照2023年出生800万人口，2016年—2023年7年时间由1600万—800万，出生人口减半，学区房需求减半，大城市老破小学区房价格大幅向下调整已的到验证，未来将进一步下跌。
房地产税落地。地产企稳的条件是供需平衡。房企开发将大幅下降。下降期，大幅拿地大幅扩张的企业，如果2024年房价大幅下跌的话，企业将陷入危机。保利发展2023年大幅拿地，2024年会是一个坎。原来预计受地产影响海螺大于保利物业，按保利应对地产下跌的措施大量拿地来看，受地产影响保利物业大于海螺。看到有人说2019年和2020年为地产高价拿地期，2023年此批次土地出清，2024年地产好转，个人认为地产下降期，房企在拿利润补地价下跌，拿地越多越危险，特别是谁也不知道地产下跌会持续几年。下一次跟踪分析地产状况在2024年第三季度，这半年里下面4只股票坚决不碰。
受地产影响程度（调整后）： 保利物业（港股）>海螺水泥（港股）> 美的集团 > 万华化学。这4只股票建仓时，都需要考虑地产的影响。
2017年主要城市租售比
知乎，韭菲特图
按宽松政策，无风险利率3%，房租/房价=5%，合理租售比为20。
大胆的预测一下，大城市房价先缓跌，后急跌，跌35%，加上时间推移和通胀，实际跌50%到底。见底的标志位特大城市、大城市供需平衡，且跌至合理租售比。
措施：
2023.12.11：保利发展公告，公司拟以10亿元-20亿元回购股份，用于维护公司价值及股东权益，回购价格不超过15.19元/股。同时，公司实控人保利集团计划在未来12个月内，通过集中竞价交易方式增持公司A股股份，增持金额不低于2.5亿元，不超过5亿元，增持价格不超过15.19元/股。
保利发展资金本身就紧张，通过车位占用保利物业30亿，保利的回购更多是短期盘面扰动，不改变大方向。特大城市房价已经开始松动，没有大的刺激政策的话，将急剧下跌。
2023.12.14：北京、上海两一线城市同日发布多项调整优化房地产市场相关政策。北京五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，涉及普通住宅标准、下调购房首付比例、扩大贷款年限、下调房贷利率几大调整。本次最受关注的即首付比例下调，首套房首付比例统一降至30%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。
伴随房价下跌，支撑措施在不断出台。但出清不会一朝一夕，筑底需要3-5年，每当看到短期大幅反弹总想抄底，切记勿动、勿动、勿动。模拟下支撑措施后反应，短期成交加大，价格维持，股价反弹最多10%，一月后，回归下跌。重要的见底标志，房产税出台替换部分土地出让带来的资金空缺，城市供应土地大幅减少至1/3，消费通胀抬头替换部分建设投资。
2023.12.21，住房城乡建设部部长倪虹在12月21日至22日召开的全国住房城乡建设工作会议上表示，在住房和房地产方面，要稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策。
同类企业碧桂园服务
2023.12.18，碧桂园服务“提前”透露全年业绩预告，就关联方贸易应收款项进行计提减值拨备约18～23亿元；就商誉及其他无形资产减值计提约14～18亿元。受此影响，其2023年度净利润预计将减少32亿～41亿元。
全部讨论
国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%（按可比口径计算）。其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。
2023年，房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，下降9.1%。
2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
国家统计局公开的数据，2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。
根据第三方机构中指院发布的数据，2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位。
“保交楼”工作则在稳步推进，效果持续显现。国家统计局数据显示，2023年房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。
根据诸葛数据研究中心监测，2023年12月，商品房销售面积11266万平方米，销售金额11304亿元，环比分别上升41.56%、38.58%。年底在开发商冲刺业绩，营销活动以及在售优质楼盘较多，带动了市场的成交规模上升。
根据国家统计局数据，截至2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。
保利发展2023年业绩快报，营业总收入3471亿，净利润120亿，回购2519万股（按平均价10元/股，回购2.5亿）。四季度营业收入1545亿，净利润-13亿。2024年保利营收将大幅提升，净利润将大幅亏损。保利缺现金的状况下，回购并不能提振持股信心，这项措施对公司发展不利。
地产的先行指标是待售面积、存量施工面积、供地面积及销售额。销售额月月统计，地产股价据此迅速跟进。商品房待售面积67295万平方米，住宅施工面积589884万平方米（含已预售），全国300城住宅用地成交4.8亿平方米。2021—2023年商品房销售面积分别为17.9、13.6、11.2亿万平方米。待售6.7+施工29.5（不含已售50%，估算）+供地4.8亿=41亿。不供地的情况下，每年销售10亿平，依然可售4年。结合人口到顶，保守估计最少3年内地产都处于探底期间。
地产天生带杠杆，30%首付带2.3倍杠杆，20%首付4倍杠杆，天生助涨助跌。行业下行期，一旦供应过剩，下行会加速，特别是多次反弹无效，供给没有有效控制的情况下。
小区物业的自营水机进驻，替换原饮水机。物业经营利润有很大的可挖潜力。
30个重点城市历年新房、二手房成交面积总量变动情况
自2024年1月26日住房和城乡建设部召开的城市房地产融资协调机制部署会，提前“预告”1月底前首批房地产项目“白名单”将落地后，2024年1月30日，《证券日报》记者从住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局获悉，目前，广西南宁市已建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。“白名单”中的北投荷院项目已获民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。
与此同时，按照住房和城乡建设部专题部署会要求，重庆市通过房地产融资协调机制，也已梳理出第一批房地产项目“白名单”314个，融资需求约830亿元、涉及22家融资机构。2024年1月30日，项目“白名单”已向辖内大型银行、股份制银行、异地城商行、三家市属法人银行等28家主要银行推送。也就是说，目前已至少有421个项目将获得融资支持。
“白名单”以项目的方式落地，一方面保证了地产公司融到资，一方面保证银行有抵押物。这种方式，没有给房企直接背书，而是给项目背书的方式，增加了投资中房企选股的难度