房价上行周期，房地产公司挣两份钱，一份地价上涨，一份企业利润。下行周期，房地产利润大减，一份为地价下跌，需企业利润弥补库存地价下跌。
国外地产循环：买家减少——房价下跌——房企降价——存货快速贬值——高杠杆破产——银行拍卖——n轮循序——买家增加，过程极为迅速。
国内地产循环：买家减少——房价小跌维持——房企存货增加——现金流减少——高杠杆破产——n轮循序——买家增加，过程缓慢，时间换空间。
下行期，房企陷入两难境地，高杠杆，降价卖方现金流急剧消耗，保房价销量急剧萎缩，怎么看都难。特别是三十年的房价上行期已经结束，不论是居民杠杆率还是住房保有率都已处于高位，下行没个三五年，结束不了。
盈亏同源。大涨个股：高杠杆、高负债、行业上行；大跌个股：高杠杆、高负债、行业下行
全国历年卖地收入
全国土地收入已经降至2016年。地产在逐步回归平衡，但需要时间。
地产存货
住宅项目分为三部分：住宅、商铺和车库。
住宅是刚需。商铺前十年是住宅价格两倍，现受电商冲击，价值大跌。下行期车库可能赠送。
万科2023年1-10月权益购地280亿，拿地面积209万平米，预估两年后权益营收为672亿—1008亿。如果不考虑存货及土储减值的情况，万科市值672亿—1008亿，现阶段市值算合理。当全行业面临亏损，龙头也亏损时，政策会出来兜底，万科基本不会倒闭，但股东利益会否得到保障未知。
近期新闻
在8月31日召开的中期业绩会上，万科董事会主席郁亮认为：“现阶段的市场显然超跌了，由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。”
从行业需求角度，对比美国城镇化的历史，郁亮认为未来房地产行业仍有可为。“按经验建设水平保守估计，未来10亿~12亿平方米的新开工是有保障的”。而作为对比，郁亮分享行业数据预计，按照今年1~7月新开工面积同比下降25%的速度，我国今年新开工面积或仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。
开工面积减少有利于消化库存，上面信息对股价意义不大，转折点是库存消化完成，目前三四线库存高企，一二线行情依旧，土拍市场也以一二线为主。体现在房企上，聚焦高能级城市，以销定产。
十三五规划的2020年的常住人口控制目标：北上广深分别为2300万、2500万、1550万、1480万人以内。而2017年这四个城市的人口分别为2171万、2418万、1449万、1252万。北上广深放开人口控制，房价会维持，不放开光土拍，房价必然下跌。
经济观察网 记者 陈月芹 10月17日，经济观察网获悉，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
多个信源向经济观察网透露，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。
一位头部房企投资高管透露，取消地价上限，意味着土地市场回归价高者得的时代，逐步撤除摇号、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案等竞买规则。
面粉涨价了，面包能不能跟涨存疑？
2023.11.6：【深圳地铁：将承接万科在深圳项目 交易金额超百亿】今日下午，万科与金融机构举行交流会，记者获悉，会上深铁董事长辛杰表示，将与万科加大沟通，帮助其获取政策和资金支持，同时以市场化、法制化方式，承接万科在深圳项目，盘活相关资产，交易金额合计超百亿元。
白马股万科也需要国资出来背书了，看了相关评论，背书力度有限。万科企业可能存在，股东利益能否保持存疑。
买入万科原因
1、K线图创新底，足够便宜。
2、2022年营收利润增长，当时解读为市场占有率提高，近期发现是营收滞后于销售一两年，地产行业财报的特点。
3、郁亮的市场超跌和新开工面大降，当时感觉是地产的拐点。
4、万科市占率低。（前段时间写过一篇万科替代海螺的分析）
卖出万科原因
1、深圳地铁万科交流会后发布的公告，看过评论后，对万科的信心荡然无存。交流会后，万科反弹了。
2、三四线城市居民卖出当地房产——作为首付买入一二线房产；三四线买盘消失，房价大跌，缓慢影响一二线房价。
3、熊市国内买股的经历，先垃圾股跌，接着绩优股跌。房产市场上，三四线为垃圾股，一二线为绩优股，绩优股还没咋跌，下跌还没到位。（这个理由就是自己吓自己）
4、站在买房人的立场，二手房和现房优于期房，未来房企现房销售比例会大大提高，期房滞销，现金支出增加。