2023年9月27日
曾經何時, 中港地慘股都是很多散戶至愛, 主要原因都是派息慷慨非常高息, 國內地慘股早兩年就開始爆煲, 好彩我都走得快, 家人倉的也轉成華置, 建發, 不過年初看內房銷售數據感覺中國地產會變成超級大熊市, 趁高位時把國企內房都賣光換去中移動了.
國內現在房價雖然調整了不少, 但仍然是大泡沫, 遠超人民的收入負擔, 估計還要跌多30-40%才會到底, 無論1-5線的房價都不看好. 像現在上海房價不少比香港還高, 完全不合理. 現在國內個人負債這麼高, 房地產銷售想改善是極難的, 所以內房股未來幾年沒有什麼投資價值了, 央企國企的內房現金流壓力也會很大.
香港地產股, 我上年就跟朋友說過, 不值得投資, 當時的利率還未大幅上漲, 但是香港面對困難比03年大太多, 一來外圍經濟很差, 中美歐都比20年差. 二來中美冷戰, 5眼聯盟一直想把香港這個金融中心打死, 21年開始港股被外資不斷沽空其實已經是金融戰了. 三來黑暴之后, 香港已經變成幾方都不討好的城市, 歐美, 內地, 黃C自己都不喜歡這地方.
現在加上利率急升到5.5%, 未來10年都會維持在高位, 摩通董事長估計會加息加到7%, 香港地產商過去在低息環境下, 投資了太多低回報的資產, 導致現在ROE非常低, 只有2-4%的ROE, 連利率都跑不贏, 在利率高企下, 負債只會愈來愈重, 派息日后也可能會減少和變賣資產, 但是低現金流的資產現在也賣不出什麼好價格.
所以很多人問我香港地產股怎樣, 我都是審慎的態度, 而且香港地產下跌趨勢才剛剛開始, 不會這麼快結束, 起碼要等股價橫行2-3年, ROE開始改善后才會考慮, 買的太早真的會財息皆輸, 我以前也試過幾次這種情況了, 等業績好轉, 股價企穩轉勢才買入的時機.