$REITs(BK0716)$ $小米集团-W(01810)$ $美团-W(03690)$
一、公司介绍
顺丰房地产投资信托基金（基金类型：REITS）已经通过港交所聆讯即将上市，该信托基金由顺丰房托资产管理有限公司管理（顺丰旗下子公司），其投资业务是投资全球范围内可产生收入的房地产、初步重点为物流地产（说白了这次就是场内基金上市募集）；要想判断顺丰房地产投资信托基金到底有没有想象空间，得先理解什么是REITS；
二、什么是REITs
REITs指房地产信托投资基金，其募集的资金专门用于投资房地产市场，本次上市募集的顺丰房地产投资信托基金也属于REITs；
1、REITs起源
在房地产市场高速发展的过程中，无论是机构还是普通民众很多有投资房地产市场的诉求：
房地产市场投资收益虽好、但缺点也很明显：
资金门槛高
流动性差
交易税门槛高
限购措施多
为解决房地产市场普通投资者投资难的问题，让公众投资者能够以较少的资金投资大规模的基础设施项目，享受基础设施稳定的现金流带来的收益。上世纪60年代美国设计了REITs信托--投资人投资REITs、REITs信托用投资人的钱再投资房地产市场；
2、REITs的特点
基金的投资范围明确：房地产投资，根据房地产市场类型不同、REITs类型较为丰富；
也区分公私募型
基金收益分成特殊
收益来源：来源于租金收入和房地产升值；
收益分成比例：须向基金单位持有人派发不少于特定比例（一般为90%）的可供分派收入（一般为当年租金及其他业务收入扣减必要成本、费用等之后的现金得益）。
基金持有人可获得稳定的、较高比例的分红，且基金交易流动性较高（相对于房地产直接投资而言），风险相对较低（相对于高杠杆的房企股而言）。
三、顺丰房托咋样
资产质量较优、出租率高
顺丰房托基金的初始投资组合为中国佛山、中国芜湖和中国香港的三项物业，合计可出租面积为30.799万平方米，物业评估总值为60.94亿港元，平均出租率约为95.3%，后续会承接顺丰控股旗下部分物业（顺丰房托基金拥有顺丰控股期限物业的优先购买权）；
租期方面，顺丰关联租户的租期通常为不超过5年，第三方租赁的期限则介乎1-5年之间；截至去年底，可出租总面积及总租金收入的加权平均租赁届满期分别为3.6年及3.9年。同时，租期内每年资金可递增3%-5%，稳定的租赁结构也是公司重要的业绩保障。
利润收入双降
2018-2020年度，顺丰房托基金的收入分别为4.89亿港元、3.51亿港元以及2.81亿港元；归属股东净利润分别为2.98亿港元、1.75亿港元和2688万港元（期内投资物业公允值变动导致大幅的未实现亏损，非经营利润大幅下降）
四、总结
REITs虽收益相对稳定、但也难有业绩惊喜。因为租约大致确定，期限也较长，租金收入、成本和开支基本稳定。
美国过去10年REITs的涨幅为275%左右，平均每年20多个点；新加坡、美国市场近几年上市的REITs大多数首日上市涨跌也在3个点以内；
但作为首个将于香港并以物流为主的房地产投资信托基金，顺丰房托有没有新的可能性了？可以期待～
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