$新城控股(SH601155)$ 我做房地产也很多年了，全国考察的楼盘也几百上千个了。我也说说我的个人感觉，前几年外出考察（二三四线城市），到处碧桂园，恒大，绿地，商业项目大多都是本地小开发商修的，小城市商业声势最牛逼的就是万达广场。
但这两年，外出时，碧桂园仍然到处都是，恒大都是老盘，绿地已经很少看到了。但不知何时，感觉去哪里都能碰到吾悦广场，而且地段都不差，住宅也卖的好。

个人觉得，新城就是复制前几年的万达，到处勾地扩大资产规模。这种模式的优势就是土地成本非常低，劣势就是需要自持大量物业。好点的项目投资回报率有50%以上（不含融资成本），看好是投资回报率，不是净利润，地产商的前期投资就是土地成本和前期营销费用（售楼部建造费用和团队组建等），工程费用可以找乙方垫资，广告投放也可以开盘后再付，后期的一切费用都可以靠开盘后回款再付。所以，房产行业的杠杆很大，可以用5亿撬动50亿的项目。假设50亿净利润10%，也可以赚5亿，投资回报率达到了100%。

但是，快速成长的公司是没有这么多现金大量拿地的，必须融资贷款，一般都是抵押贷款，所以我估计新城的100座吾悦广场和卖不掉的物业应该都是抵押的，利息也是比较高的，应该超过10%。所以可以看到，新城的资产负债率超过80%。

对普通的开发商来说，一旦融资政策出现问题，或者房子不好卖还不上利息，很可能崩盘，甚至资不抵债。但新城的吾悦广场确实在运营上不差，每年可以贡献大量现金流，因此只有等其他大部分崩盘了才会轮到新城，但国家肯定不会让这种情况发生，所以房地产行业的通病风险在新城这里并不存在。

我总有种感觉，新城自己都还没搞清楚自己的战略，到底是靠开发赚钱，还是快速布局吾悦广场靠运营挣钱，或以吾悦广场为根基扩大其他版图。我认识一个大国企开发商的集团财务，说的他们单项目的结算后利润只有8%。所以，靠贷款拿地的住开，已经不是一个好行业了。

新城现在处于高速发展阶段，各种因素逼着他只有扩张，不断拿地，估计只有等吾悦广场全国布局稍微饱和后，他才能真正思考未来的发展战略，毕竟地产的上限不高，大头都在土地款。到底是立足地产行业，还是以此为根基融合性多元发展，但现在考虑这个为时尚早，也没有意义。

现在三四线县城处于百货大楼/本地小公司商业项目向品牌综合体过渡的消费升级阶段，这也是新城的另一大红利。无论是拿地，卖房，卖商铺，还是招商收租，后期运营，新城的品牌优势越来越强。一二线城市商业竞争激烈，但很多小城市并不是，商业发展落后，亟待升级，新城一去就是绝对的龙头。

说了这么多，比较乱，我也是想到哪说哪，勿喷。最后总结下个人观点，再说一遍是个人观点，看看就好，别和我吵。

新城控股是a股唯一具备很大成长性和业绩确定性的地产股，其估值绝对不能以成熟性企业和地产公司来股。身为地产人，真的很看好新城，目前也是重仓股之一，静待价值重估。

补充：第一次发长文，手机随便打的，逻辑有不严密的地方，理解下，别深究。另外，别和我杠新城的战略就是修吾悦广场收租，格局太小，这并不是多么牛逼的事，现阶段他的亮点是成长性和拿地优势，战略等他上300座再讨论。如果把新城比作一条水沟，成长性让我们晓得他一定能成为河。但他能否汇成海，是靠天时地利与战略（人和）。我说战略不清这句话真不是贬义，因为我自己也知道地产是夕阳行业，真谈不上有啥用牛逼的发展方向。新城现在的目标只有不断扩张，当他坚持到成为中国城市化发展临界点时仍然还站风口上的人时，才有机会思考未来战略。