近期的地产政策突然就发生了重大变化。
2021-12-6，政治局召开会议，分析研究2022经济工作。“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”
2021-12-10，中央经济工作会议，指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
1个月前，我担心的事情，就是长期房住不炒，打压地产，那地产股可能长期低迷。现在，明确了，支持商品房市场的合理需求。这是重大的政策变化，打消了我长期打压地产的担心。
此时政策变化的原因：2021年11月份，大部分房地产销售额同比2020年11月，出现了20%以上的降幅，万科是同比减少25%。如果这种趋势继续下去，将会对2022年中国经济产生较大冲击。
注意：此时（政策变化后）才应该是一个较好的买入点，所以我此前的买入都是买早了。
我觉得万科长期重要的关注点应该是利润，短期的关注点应该是房地产按揭贷款政策的变化。（近期已经有地方比如荆门、新乡，出台财政补贴购置新房的契税，但是力度还是较小）
先说短期的关注点为什么是按揭贷款政策变化：现在地产企业，包括万科的问题核心是销售问题，2021下半年以来，行业销售同比2020微增或者下降，并在2021年11月份，出现大幅下滑。销售不行，原因一是家庭收入不行，这个是受疫情以及宏观经济周期影响的；原因二是因为按揭贷款政策太严格，不合理。这个政策的背景就是房住不炒，日趋严厉发展到不合理。家庭收入在短时间内是不太有大幅改变的。按揭政策可以。一旦按揭贷款政策宽松，就会带动地产销售和房价上涨预期。甚至有可能导致价格上涨。现在看，政府还在观望，等待，如果目前的政策能够带动销售回暖，贷款政策可能不会出台。但地产销售持续糟糕，那必然会放开按揭。所以12月份及未来几个月的地产销售非常关键。万科的股价与按揭政策放松的可能性呈正相关，即按揭政策放松的可能性越来越大时，万科短期的股价就会越来越高，反之则可能不涨甚至下跌。如果从促进商品房市场健康发展的角度，按揭政策即便现在不放开，未来也大概率会放开，因为这是一个政府、银行、家庭都受益的行为，为什么不呢。
万科长期关注点为什么应该是利润呢？因为长期投资最核心的就是看其真正的利润，这也是为什么万科是地产企业市值最高的，因为利润最多415亿。2021万科股价大幅下跌与其利润走势是正相关的，2021万科毛利率比2020年年报下降大约7个点，2021年3季报约22.1%。还有可持续性，这是很多空头的主要理由，认为地产已经没有未来，很多地产企业要倒闭，中国已经不需要那么多房子，人口老龄化，新生儿减少，房子没人要了，卖不出去了，所以万科2020年的415亿的净利润，数年后可能就变成200亿，或者更少了。作为对比，茅台2020净利润467，市值是万科的10倍，茅台的确定性更高，可持续性更好。
关于毛利率下降和地产可持续性问题，我是这样看：
毛利率下降的原因是政策限制商品房销售价格而原材料即土地的价格逐年上涨，这本身是不市场化的，但是从长期看是正确的政策，因为打击炒房，可以防止地产大泡沫及大崩盘。长期看，这个不合理的政策也会取消，现在炒房基本没有，特别是现在政策已经提出支持商品房健康发展，未来会市场化的，毛利也会由市场供求决定。我个人认为毛利率会提升。
地产可持续问题，郁亮说，万科并不悲观。即便是没有新增，仅仅存量更新，每年也有8万亿左右市场。对于行业来说增长是放缓的甚至下降的，但是，有些企业可能会获得更多的份额。万科有可能会成为最终的几家大企业之一，也有可能扩大不了份额。我更偏向于相信万科管理层。
那么长期看，万科的利润如何？这本来就是研究一个公司最难的地方，预测他未来的利润情况。所以我只是斗胆大致拍脑门展望一下未来5年（2021-2025）的情况。2021估计是负增长的，380亿；2022，350亿；2023，350亿；2024，360亿；2025，400亿。我预计2026年后，利润开始持续增长。
最后，万科应不应该买？本人持有万科，被套中。现在看，未来几年万科利润情况可能不是很乐观，不能长期全部压这一只股。短期应该是可以滴，因为当前的政策发生了重大变化，估值有吸引力。但形势不对时，注意及时止损和止盈。横向比，万科的估值还是比较低的，不合理的上百倍的高估值比万科风险要大得多，千万不要追。 $万科A(SZ000002)$