绿香2019/2020/2021三年业绩也已锁定
以下是绿香2017年~2019年间已售未结统计，数据均来自绿香官方。
假定绿香2019年结算221亿（含上海五里桥项目105亿），可实现税后利润29.24亿人民币（其中五里桥项目税后利润15亿），合每股1.047元人民币。2019年结算221亿后，尚有677.49亿已售未结金额。理论上讲，上述677.49亿绝大部分应在2020~2021年结算。
绿香2019年上半年仅结算58亿，但实现了税后利润8.8亿，归母净利润7.06亿，归母净利润率12.17%。以此净利润率匡算，绿香677.49亿已售未结金额可结算出归母净利润为：677.49*0.1217=82.45亿人民币，相当于90亿港币。也就是说，绿香2020年、2021两年已锁定的净利润比其2019年12月9日的市值88亿港币还多出2亿港币。
如果加上2019年的利润，绿香2019年12月31日前已售未结销售收入所能实现的归母净利润应在122亿港币左右，远远大于12月9日的市值88亿港币。绿香2019~2021年的市盈率水平为：
2019年：2.73倍
2020年：1.75倍
2021年：1.57倍
绿香高盈利的关键在于优质的土储。截止2019年6月30日，其2100多万方的土储成本约为2660元/㎡，相当于其2017年平均售价（13256.76元/㎡）的20%；2018年平均售价（11579.53元/㎡）的22.97；2019年1~10月平均售价（15524元/㎡）的17.13%，即土地成本仅占销售价格的20%。就我所知，这在所有内房股里应该独此一家。这也是绿香2019年上半年毛利率上升至35%的主要原因。
已售未结的677亿销售毛利率/归母净利润率是否可以保持2019年上半年水平？答案是肯定的，因为，以相同的土地成本，绿香几乎每一个项目在2017年~2019年期间售价都上涨了，而且有些项目的售价涨幅惊人，毛利率也达到了令人难以置信的水平。