1、2019年-2023年，全国商品房销售面积分别为16.5/16.9/17.1/13.0/11.2亿㎡，黄奇帆预计长周期看商品房规模稳定在10亿㎡，郁亮持类似观点，也即2023年销售面积已趋近于长期均衡水平。
2、2024年一季度，商品房销售面积跌幅30%以上，可以认为从销售面积看，目前已经超跌了，后面再缩量的空间不大。
3、2019年-2023年，全国商品房销售额分别为15.6/16.9/17.7/13.0/11.7万亿，全国商品房销售均价9469/10030/10322/9991/10437元/㎡，2023年的销售均价不升反涨，与市场实际情况出入较大，预计是备案数据的滞后以及失真原因。
4、假设商品房销售规模在10亿㎡的基础上打7折，维持在8亿㎡，售价回到2019年的水平9500元/㎡，行业规模至少是7.6万亿，依然是非常大的一个行业。
5、本轮供应侧出清可以说是史无前例的，民营企业基本上退出。房地产行业资金壁垒较高，随着政府加强预售资金监管、客户更加关注开发企业的综合实力等原因，新进入者面临比较高的门槛。因此，留存下来的房企会在后续有较好的竞争格局。
6、从房地产集中度看，TOP10在2019-2023年的市占率21.6%/22.9%/22.5%/空/22.3%（中指数据），基本稳定。随着本轮大量中小型房企的退出，预计这个比例会有提升。
7、对于稳健的头部房企而言，21年、22年的拿地价格比较高，项目预计在24年左右结利，因此23年、24年的财报肯定不好看。23年开始就可以比较舒服地拿到核心区域的土地，且利润率相对有保障，从25年开始，预计利润数据会慢慢修复。
8、A股给头部房企保利8倍左右的动态估值，相对合理。港股中国海外不到5倍，如果分红率30%，对应税后股息率5%以上，还是有吸引力的。但很多二线房企因为恐慌情绪，价格跌得很低了，比如中海宏扬PE只有2.3倍，23年的税后股息率接近8%。
9、市场方面，重点关注23年新拿地项目的成本和销售情况，验证项目利润走势。
10、标的方面，重点关注二线房企，看是否有超跌反弹的机会。$中国海外发展(00688)$ $保利发展(SH600048)$ $中国海外宏洋集团(00081)$