所有人都清晰地意识到，地产逻辑正在逐渐失去话语权。为了维持良好的发展态势，对产业园区运营商来说，就需要逐渐摆脱对地产的依赖，从产业的角度，走出一条市场化的新路。
作为在市场化方向做出自己独一套玩法的园区开发运营企业，中新集团始终强调以产业为核心，形成了商业模式的闭环。这套独特的商业模式，背后有着怎样的想法和考量？具体又是怎么操作的？4月27日，方升研究一行人拜访中新集团党委书记、董事长、总裁赵志松，面对面进行了深入的交流和探讨。
从年报的数据来看，中新集团2022年净资产收益率为12.61%，2023年净资产收益率为9.91%，仅有2.7个百分点的浮动。在房地产市场超跌的环境下，这样并不明显的跌幅，确实是实至名归的“风雨不动安如山”。再加上45.47%的极低负债率，使集团发展的每一步，都带上了不足为惧的底气。
大家都是干产业地产的，但目光大多都放在了“地产”这两个字上。按理说核心就应当是搞产业，然而干的事依旧和载体牵扯不清，真正经营产业的找不出来几个。
做产业还是做地产？这个问题对中新集团来说算不上问题，因为答案有且只有一个：做产业。在政府需要你更多地持有的情况下，园区运营商所背负的，必然是产业的发展。
在集团“一体两翼”的框架中，原本位于两翼板块的区中园业务，于2021年被归入了主体板块。中新集团开始逐渐将发力点集中到区中园之上，当下，厂房已经成为全国各地炙手可热的产品，在这一方向上发力，无疑是紧密贴合了未来的发展趋势。
赵志松提及中新集团今后的发展方向：园区板块会在未来逐渐彰显它的重要性。可以说，不论是大的产城融合园区业务，还是未来发力的区中园业务，最终的逻辑仍旧是发展产业，而产业发展的核心是为区域提供产业增量。厂房，要做的就是增量招商。站在中新集团的角度，站在赵志松个人的想法，做厂房的核心，一定是为了产业的发展。
提及产业，赵志松认为所有资产都遵循同一个逻辑：强者恒强。这样的想法，是赵志松持续且坚定地看好长三角产业的原因之一。在经历了出海之后，再度回望当下如火如荼的长三角一体化进程，赵志松对长三角产业未来向好发展的趋势更加深信不疑。
作为中国产业环境最好的区域之一，长三角能够凭借足够坚实的产业基础和优异的产业发展环境，站得更久，走得更远。“相信国家，相信国运，相信长三角。”这是犀利而不失沉稳的赵志松在交谈中，最坚定，最不容置疑的一句话。
对产业环境的独到判断、对长三角的坚定信心，使赵志松一直将目光放在最实际的层面。当所有人都在通过定义新质生产力的方式，试图阐述其内涵的时候，赵志松则是将它看作产业发展到一定高度之后所产生的必然结果。
左：赵志松，中新集团党委书记、董事长、总裁
右：余洪波，方升研究总经理
“中国势必要发展自己的核心产业”，他说。新的产业方向不会无中生有、横空出现，一定是从现有产业的沃土中孕育而生。中国的产业，必然会实现突破，也必须要实现突破。新质生产力这个名号，最终会属于那些涅槃重生的产业，作为中国的核心和支柱，创造新的时代、新的辉煌。
对于面临市场化转型的国企来说，如何在完成发展产业的绩效的同时，缓解公司的资金问题，是当下需要跨越和克服的关键。因此，产业投资作为一种缓解资金压力的方式，成为他们普遍关注的方向之一。而中新集团作为高度市场化的公司，实现了产业发展和公司贯彻市场化模式的双丰收，其中赵志松在产业投资上的精准判断无法忽视。
产业投资，是集团为区域带来产业增量的关键助力。通过投资及其之后的投后服务，在对园区内企业拥有一定了解的基础上，进一步为企业赋能，从企业成长中获取回报。通过更加贴近的服务和培育，加强和企业之间的纽带和联系，在扶持产业发展的同时，收获符合预期的投资收益。
当然，产业发展的方向也因区域产业基础的不同而产生变化。“因地制宜”，围绕当地的主导产业进行产业扶持，才能够满足区域发展的需要，推动新质生产力的出现和飞跃式发展。
年报显示，截至2023年末，中新集团所投项目中国家级“专精特新”项目增至160个。对国家重视项目的重视和支持，使中新集团的产业投资始终以带动区域发展为导向，以促进产业健康发展为核心。
对中新集团来说，产业和回报两手抓，才算得上完满。做产业投资，是为了产业，也是为了巩固市场化。具有这种倾向的产业投资，一定要依靠市场化的土壤，才能生长出最繁茂的枝干。
就算想要通过产业投资实现稳定的盈利，只是投完就开始坐等回报，显然和希望天上掉馅饼无异，这样的投资方式，回报很可能低于自己的预期，无法收获满意的结果。
而中新集团以产业为核心的“陪伴式投资”，不仅让投资方能够对未来的回报拥有一定预判，还能够通过培育企业，提升投资成功的几率。载体是有限的，但优秀的产业是无限的。市场化的沃土，让产业投资和优秀的产业一样，都拥有着无限的可能。
赵志松的目光一直都落在产业之上，无论是建设、投资，最终都是殊途同归：发展产业。面对短期的目标以收益为优先并没有影响，然而，想要维持公司的长远发展，打造产业的核心竞争力显得尤为重要。
如果要用赵志松本人的风格来形容他的思路和想法，一个字足矣：稳。这样的稳健在喧嚣的时代格格不入，然而正是心绪的沉淀才能将眼光磨得锐利。不出手则已，一出手，就必然经历了细致的考量、精准的预判，才能对最终的结果成竹于心。