原创： 方升研究
我们民营园区总是羡慕城投公司有那么多政策支持，关键时刻还有政府层面的直接援手，搞定任何一家500强企业都手到擒来。但事实真的如此吗？
其实，一座城市里往往不止四五家城投公司，能吸引到世界500强的顶级优惠政策仅是其中少数“天潢贵胄”的专利，而大多中小型城投是相对“平凡”的。若真想参与园区前50强的竞争，还是得另辟蹊径。
中小城投早期拿出的方案是借债融资壮大公司经济规模，只要规模大了，公司的地位就能迅速水涨船高。但弊端很快凸显了出来，同质化竞争并没带给先天资源劣势的中小城投太多上升空间，反而让弱者翻身逆袭愈发困难。时至今日，越来越多的中小城投管理层意识到：要想跻身主流园区榜单前50强，必须走产业运营差异化竞争之路。
市北高新就是这样一位中小城投翻身逆袭的励志典范！对短期内学习不了张江高科的中小型城投来讲，市北高新的奋斗思路或许会有更多的直接借鉴意义。
市北高新战略
运营服务弥补先天缺陷
01
园区定位
20世纪末叶，“上海市市北工业新区”就已获得了闸北区政府的鼎力政策支持，但由于历史上各区经济发展的不平衡，在城市“木桶型”模式中，闸北被认为是一根最短的木条，产业水平大幅落后于全市平均水准。
那时，市北高新主要定位于补齐短板、承接产业转移、集聚加工制造的工业新区。对闸北而言，他是摘掉“扯后腿”帽子的关键。不过，对已在进行浦东开发开放的上海而言，城投“上海市市北工业新区发展公司”并没任何与其他园区媲美的资本。闸北“棚户王国”的印象决定着他未来10多年的定位上限都不会太高。
旧上海市市北工业新区
2011年，市北高新定位产生了大裂变。被整体纳入张江国家自主创新示范区，并成为上海传统工业园区转型升级的示范。集团旗下的上海数据港投资有限公司被列为“上海市政府2011年重大工程项目”。2016年，他站在闸北静安“两区合并”新起点上，以对接上海科创中心建设为动能，立足“深度转型、内涵发展”，重点围绕大数据云计算方向，致力于打造上海中心城区科创中心建设核心承载区和中国创新型产业社区示范区。
2018年，《上海市产业地图》、《上海制造三年行动计划》等文件明确将市北高新作为上海大数据产业“1+4”规划布局的核心承载区。市北高新园区将以打造成“一轴三带”发展战略的功能性战略高地为己任。
市北高新控股方演变
但方升研究认为，虽然市北高新政策招商优势取得了飞跃性的进步，可不管怎么变，他仍未脱离10年多前的旧窠。政策优势偏向于区级层面，同主打生物医药、电子信息、汽车制造的浦东“四大地王”依旧有着不可逾越的差距鸿沟，如集团负责人早年感叹的：“政策上没有什么很大的优势，土地规模更是与其他园区有差距。”
在此先天条件限制下，市北高新若想冲至头部第一梯队并长久保持，必须在园区设计思路上作出重大改变——调整城投公司过往商业模式的侧重点。
02
思路转变
“拼政策的结果容易同质化，拼服务的结果才能差异化。”同质化竞争，市北高新肯定是斗不过土地辽阔、资源济济的顶级国控园区的，在园区界更不可能有什么大的存在感。因此，市北高新将着眼点投向了民营追求的极致产业运营能力，即专攻早年生产性服务业中细分出的大数据一路，确保生来渺小的自己能将有限的资源配置到最关键的地方，以结结实实、无可替代的产业质量说话，并以此为园区护城河。
市北高新专业化服务首在建立完善的产业上下游生态链。2012年，市北高新园区进一步对接国家战略，树立了“引大育小”产业导入思路。2018年，市北高新已集聚185家行业隐形冠军及具有领头羊潜质的大数据企业，龙头效应空前凸显。
同时，因中心城区的产业分布特征，市北高新的大数据技术接近金融、计算机、电子商务等产业应用变现的主要行业，真正实现了从“数据采集、数据存储、数据处理、数据分析、数据展示应用”的大数据全产业链布局，形成“以龙头企业资源开放共享，整合产业链上下游各环节，推动产业链协同创新”良好发展态势。
针对初创中小微企业，市北高新成立了专门的服务公司。到2016年，市北高新累计孵化苗圃项目162项，孵化企业达218户，形成了强大的“孵化+融资”、“基金+基地”服务优势。在被体制掣肘的国控园区中，市北高新已抢先一步顺利实现了投资的“进入-退出-再进入”的循环，是国控园区中当之无愧的产业投资佼佼者之一。
运作条件苛刻的大数据设备
除此之外，大数据产业对气温、供电及网络设施要求偏高。园区必须对此有周全考虑，否则企业连基本的运转都成问题。市北高新因是老工业区，上海又一直处于国内网络速率的首位其，园区与生俱来的承重能力高、电力设备、光纤设备配套齐全等优势有利于数据中心的建设，能实现硬件设施和空间布局的个性定制，以此匹配大数据企业的特殊需求。
03
资源挖掘
论产业生态、投融资体系，市北高新已相当成熟，但他却并不止步于此。市北高新将产业运营的发展目标指向了上海的创业硬伤，即专家常讲的：“创新资源比较分散，很多都是孤岛，无法有效发挥作用。”
市北高新周边院校分布图
市北高新周边拥有雄厚的人才资源基础。园区周围有包括上海大学、上海外国语大学、复旦大学、上海财经大学等在内的多所著名高校，借助引入的intel、超算中心等关键机构，抢占知识、技术和产业应用的制高点，为园区大数据产业提供专业人才支持。同时借力城市发达的国内外交流功能，与英特尔建立联合众创空间，两年前更是携手亚马逊共同营建了“上海—亚马逊AWS联合创新中心”，让产业孵化能力得到进一步强化。
“创新街区”式设计理念
“国际创新产业社区”是市北高新苦心孤诣挖掘城区资源的另一重要组成部分。与“工作-生活”分道扬镳的张江高科相比，市北高新推出的“城市综合体”设计理念无疑更符合当下创业群体年轻化的大潮流。
市北高新业绩
小型城投增长合理更重要
随着上海城市空间的日趋紧张，一次性载体销售，简单追求数量增长对中小型城投绝非长久之计。减量增质，强化管理能力，推动租金上涨，抬高资产价值，进而增加园区业绩才更符合一线大城市的趋势。市北高新2018年的业绩变化皆是源于此理念。据图表所示，市北高新上市公司净利润率46.85%。不仅没因营收体量的削减沦落到底层分类，相反遥遥领先绝大多数头部企业，名列行业净利润率榜单的前10。从净利润率的角度来讲，市北高新的增长是最有经济效益的。
长三角区域是“亩均论英雄”，单位面积的产出才是最有考核价值的。2018年，市北高新园区综合发展指数在全市5平方公里以下小型开发区中排名第一；单位土地利润、单位土地税收产出强度在全市开发区中排名第二。全年税收突破95亿元，同比增长18%，占全区总税收的13%，亩产经济效益继续在全市同类园区中保持领先地位；年度税收超过500万元以上的企业达到113家。
01
波动缘由
2018年主营业务收入较2017年同期减少的核心原因是上市公司住宅销售及产业载体销售下降。住宅销售业务因南通科技城房地产几乎销售殆尽，营收从2017年的10.55亿元跌为0.4亿元，同比下跌96.69%，全年销售项目签约面积为1.97万平方米，面积同比减少75.50%；产业载体销售业务因市北高新“由售转租”，战略方向的大调整，营收从2017年的8.03亿元降为0.87亿元，同比下跌89.20%。
02
投资性房产
主营业务中唯有载体租赁板块上涨，截至2018年末，市北高新载体租赁面积为32.60万平米，同比增长21.10%。营业收入为3.31亿元，同比上涨49.60%，贡献了65%的营收，在融资难、拿地难、销售难的当下，代表服务运营能力与经营稳定性的投资性房地产增长对市北高新意义更为重大。他不仅确保了未来新兴产业的导入始终有可持续拓展的空间资源，更以此带动公司主营业务的持续稳定增长，符合北上广深的通过租赁自持节省土地空间的发展大趋势。
当然，在租赁模式下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务收入产生较大的影响。另外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况，可能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。
因此，市北高新虽然现在已是产业运营的佼佼者了，但真要达到风雨无伤的境界，必须进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。突破口就在强化对入园客户需求的理解上，即市北高新年报所说的：“深入调研，找准租赁市场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制定和审核流程。”
市北高新外拓
走出大上海的急先锋
市中心地段成就了国际创新产业社区，亩均论英雄的考核标准缔造了市北高新神话，但不管运营能力多么优秀，毕竟是面积the smallest的小型城投，早晚会撞见行业天花板的。
因此，早在2010年，园区行业“第一次走出非洲”的时代，市北高新就主动顺应市场化发展的大潮流，实施了“走出上海”的计划，希望能以外拓弥补小型城投规模上的不足。
截止目前，市北高新唯一一个外拓项目南通科技城基本完成整体园区开发和产业初步导入，虽然在发展初期，因三线城市欠缺发展软件业的必要条件而历经曲折，但通过对产业集聚的规划和相对廉价的土地出让方式，近三年的毛利率实现了稳步增长。
方升研究认为，作为上海罕见的外拓型城投，市北高新打破行政壁垒，抢抓长三角一体化的战略机遇，不仅赋予了他强大的市场化盈利能力，更成为了与某些画疆自守的大型城投公司的分水岭，让他在北上广深饱和的时代不再惧怕本土增长瓶颈的到来。
“我们不要刻意去违背市北的‘小’，而是要安于市北的‘小’，敢于新，善于专。”这是市北高新首席顾问针对自己园区的战略评论，但他也一语道破了大多数中小型城投的既定宿命：与其幻想高大上政策的突然降临，还不如脚踏实地，专攻产业运营，以过硬的服务能力冲刺园区头部企业。
2019年12月26日，在上海雅居乐万豪酒店，招商蕲春与方升研究将共同主办2019中国产业园区大会——县域产业园区发展研讨会。活动将邀请到包括上海国际医学园区、苏州生物医药产业园和招商局蕲春健康产业新城在内的众多知名生物医药产业园区嘉宾，分享生物医药企业选址、生物医药产业园区运营等经验。期待您的参与！
