一.数据盘点
本周交易：无。
本周数据各方面都跑赢沪深300。但什么也没做，跑赢的原因也不过是市场正常波动而已，公司基本面没发生什么重大变化。
截至本周，持仓股汤臣倍健和美亚光电的分红已到账，下周迎来海康威视的分红。分众和洋河的分红到账时间未定。对分红计划是除生活需要外，其他都买入海康威视。
二.本周事件
本周最大的事件就是房地产市场迎来空前利好，受这个消息的影响，房地产股票相关股票大涨。
我一直坚定认为房地产是支柱产业，房价不可能一直跌下去，现在很多人的购房需求和改善需求实际上是被抑制了的，既有经济不景气手头紧不敢贷款的原因，也有房价预期下跌不敢下手的原因，但当房地产预期向好，房地产会迎来新生，并持续带动经济增长。
网页链接{我一直对房地产起来有信心（这里的起来指的是回归正常，开发商敢开发新项目，普通人敢买房，供需平衡，而不是指房价暴涨。我的判断，未来十年一线城市和二三线城市核心地段的房子依然能跑赢通货膨胀，现在是买房的好时机）
本次发布的政策我认为会彻底改变人们对房地产的预期，也是我国房地产走向新加坡新模式的探索实践。
具体我们来看看央行宣布房地产金融新政，主要是三个方面：
第一、首套首付可以降低到15%，二套是25%；
第二、取消了贷款利率的下限，让地方自己去处理。
第三、下调公积金贷款利率0.25%，只要2.85%。
第四、央行设立3000亿的保障房再贷款，利率1.75%，预计能带动银行贷款5000亿。
前三条是治标用的，最后一条是治本用的。
首付降到15%，应该是史无前例了，主要是为了刺激买房需求，长期来看应该不会维持这么低的首付，毕竟低首付金融风险还是很高的，房地产恢复信心了我觉得会回归20%的常态。取消贷款利率下限，银行为了维持利差，也不可能无限低低到存款利率以下。下调公积金贷款也是顺应利率下行需求。
最重磅的，就是这个3000亿的保障房再贷款。
现在不少城市在试点政府回收商品房用作保障房和房子以旧换新政策，这两个政策是为了盘活现在的房地产市场。
地方政府通过这个贷款有了钱，没卖出去的房子国家买了，房地产企业资金能够回笼，房价托住了，买来的保障性住房刚需居住需求。
回收的商品房也可以用来以旧换新，将旧房在平台上登记，补足新房和旧房评估价之间的差额就能以旧换新。
如果这个政策持续不断投入，在能预见的未来，政府会成为市场上最大的房东。这便是实实在在的真金白银投入来救房地产。
中国人一直都是讲究安居乐业的，买房置业落叶归根这些传统深入民族血液。而且对居住环境变好的需求是追求美好生活很重要的一部分，只要这个需求在，房地产怎么可能一直萎靡不振呢。
但同样，因为有政府兜底房价也不会大涨，政府收购的保障性住房推出市场，供应变多了，只作为居住需求已经满足大多数人了，房价自然涨不上去。
除非是地段很好，品质很好的房子在某个区域供应不足，会造成该区域内房价大涨。具有投资价值的房子会越来越少。
在政府的操作下，保障房会刻意压低价格，与通货膨胀差不多或者略低于，优质的商品房会跑赢通货膨胀。
三.本周思考
房地产重磅利好，房地产股票要入吗？
我不会。
最主要原因是仍对房地产开发商的商业模式存疑：
房地产开发商拿地贷款建房，卖出赚得利润，利润又全部拿去买地，再贷款建房，如此循环，名义上利润很高，但落在股东手里的少；
房地产开发商普遍负债率很高，像万科名义上的负债率都到80%左右了，这还是这几年控制的结果。当卖房出险困难，现金流断了就有破产风险。
基于这两点我仍然不会考虑房地产开放商股票。
但会持续关注。主要是会关注两点：
一是这样的重资产高运转的商业模式，能否将100%销售开发转变为部分长持出租的轻资产模式，同时降低负债率，从80%降低到50%以下。（观点和数据来自黄奇帆教授的《未来十年我国房地产业发展的结构性趋势及房地产企业运行和地方政府管控方式的转变》文章）
二是能否赚来真金白银并回馈股东。万科以往分红比例大概在30%左右上下，23年因为现金流紧张决定不分红。这个分红比例在房地产开发商当中还算是多的了。分红比例在50％以上我才会考虑持股。
作为小散我怎么赚钱的商业模式和是否真金白银分红回馈股东这两点还是有执念的，很多公司声称自己赚到了钱，但钱最后去哪了不知道，一个高速发展的行业或者公司可能需要不断的投入来形成自己的竞争壁垒和拓宽护城河，将赚到的利润再投入是为了将来能赚更多的利润，但这种情况长期来看不可能是常态。成长股是故事，故事的走向很难预测。五年以上都不分红或者分红比例极低的公司我默认为不正常。
当关注的两点迎来变化，或许我会重新考虑房地产开发商的股票，但现在不是好时机，尤其是在这个重磅利好的当口，热点一来很容易就追高了。
三.本周运动
本周平均每天10278步，三次跑步（一次三公里，一次五公里，一次七公里），三次30分钟力量训练。体重重了一斤，放肆吃了两天。五月冲一次10公里跑步！
四.本周读书：
重读经典菲利普费舍的《怎么选择成长股》第四章第五章。