记者丨宁晓敏 见习生丨 夏路
出品丨鳌头财经（theSankei）
二代掌门人杨惠妍上任不到两周，“宇宙第一”房企碧桂园交出上市16年以来首份亏损成绩单。
3月13日，碧桂园（02007.HK）发布的业绩预告显示，2022年归母净利润预计为亏损人民币55亿元至75亿元。是自2007年上市以来归母净利润首次转负。
利润罕见亏损的碧桂园，蝉联七年的销售冠军也不保。克而瑞数据显示，2023年1-2月，碧桂园全口径销售金额为562亿元，位列排行榜第3位。
鳌头财经注意到，杨惠妍过去多年一直在开拓教育、机器人等新业务，推动成为碧桂园的新引擎。
然而，为保证现金流，碧桂园不得不在主营业务和新业务方面做一些平衡，目前除博智林机器人为新业务唯一重点业务外，其他一些新业务都暂缓了。
盈利走弱、销售掉队、多元化业务发展缓慢……杨惠妍上任后面临多重挑战。
归母净利首次转负销冠跌落
在中国房地产业进入深度调整的近几年，碧桂园就出现了利润下滑的趋势。
2020年，碧桂园营收4628.6亿元，同比下降4.74％；归母净利润350.2亿元，同比下跌11.45％，毛利率为21.80％，同比下跌4.26％。
2021年，碧桂园实现总收入5230.6亿元，同比增长13.0%；股东应占核心净利润约269.3亿元，同比降16.78%；归属股东净利润267.97亿元，同比减少23.49%。
除了利润下滑，碧桂园的毛利率也低于上年同期。财报数据显示，2021年，碧桂园实现毛利率约17.74%，而2020年同期约为21.8%。
3月13日，碧桂园发布了盈利警告公告。预计2022年归母净利润由盈转亏，但剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的核心净利润约10亿元至30亿元，预期归母净亏损为55亿元至75亿元。
碧桂园在公告中解释，净利润数据下行主要是，受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，开发业务结转毛利率下降；面对市场变化的不确定性，对存货进行了较大额的减值计提；此外受美元升值影响，其在2022年形成了较大额的汇兑损失，致使归母净利润在公司上市以来首次转负，但公司核心净利润保持正向。
克而瑞数据显示，2022年碧桂园权益销售额3569亿元，虽然还在销售额榜首，但同比2021年下跌36%。
在今年1-2月，碧桂园销售额更是同比下跌46%，在销售排行榜回落至第三，落后于保利发展和万科。
此外，最具有潜力的发展板块碧桂园服务利润也出现了下滑。
根据公告，碧桂园服务2022财年的营业收入及归母核心净利润分别录得同比超过40%及超过5%的增长，未经审核的净利润及归母净利润则分别同比下降45%至51%、51%至57%。
债务承压收缩土储
利润下滑，销售下跌，碧桂园开始收缩土储规模。2022年，碧桂园权益拿地金额66亿元，权益拿地面积98万平方米，下滑均超过95%。
在土储分布上，碧桂园以前一直以中国城市化践行者作为发展理念，土储重点押注三四线城市。
2021年，集团连同其合营企业及联营公司实现了归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币5580亿元，其中68%的销售贡献来自于三四线城市 。
重仓三四线城市，碧桂园的负债也水涨船高。2015年-2020年，碧桂园负债总规模由2726.16亿元飙升至1.76万亿元，5年之内涨幅超过6倍。
天眼查数据显示，截至2022年6月底，碧桂园的负债总额约1.59万亿，尚有未偿还债务7694.46亿元，其中，有5242.50亿元将在一年内到期，碧桂园现金及现金等价物总额为1234.83亿元，较2021年年底的1679.21亿元减少26.5%。截至2022年6月末，碧桂园的资产负债率仍有83.98%。
融资端，2022年上半年，碧桂园融资活动获得的现金流为-326.06亿元，其中归还银行和其他借款579.70亿元，从银行及其他借款所得为261亿元。相比之下，2021年上半年，碧桂园曾经获得了696.22亿元的银行及其他借款，同比缩水了60%。
碧桂园表示，公司目前融资没有问题，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，迄今融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。
随着三四线城市红利消退，碧桂园在拿地战略上也从聚焦三四线城市转变到围绕五大城市圈拿地。
在2022年度工作会议上，碧桂园提出，重启投资，要在一二线城市积极拿地。财报显示，2022年上半年，碧桂园拿地权益金额仅60.9亿元，其中三四线城市占比仅为33%，67%在一二线城市。
二代掌门人接班迎挑战
3月1日，碧桂园终于迎来新一轮“掌门人”交接。碧桂园宣布杨国强因年龄原因辞任公司董事会主席，由其女儿联席主席杨惠妍接任。
2007年，碧桂园在港交所上市，杨国强却在上市之前决定把70%多的碧桂园股份都转给了女儿杨惠妍。
招股说明书上写道：“将股权转让给女儿杨惠妍，是希望训练她成为碧桂园继承人。”
从那以后，杨惠妍就经常出现在各类富豪榜排名前列之中。2007年，杨惠妍以1211.5亿稳压马化腾、马云成为首富。
据统计，杨惠妍先后10次成为中国女首富，2022年12月12日《2022胡润女企业家榜》发布，杨惠妍财富缩水的情况下，仍然以750亿身家第十次成为中国女首富。
杨国强把杨惠妍扶上联席主席的位置时，就将机器人和农业放在了与房地产同等重要的位置上，并希望形成“三驾马车”的局面。杨惠妍一直以来的任务就是将家族企业转型为现代企业。
为此，2019年，杨惠妍主导成立碧桂园创投后，投资了90多家企业，分布在科技、消费、产业链、健康等多个投资主体，还投资了航天领域的蓝箭航天等。
目前，碧桂园的定位已不再是“给您一个五星级的家”，取而代之的是“为社会创造幸福生活的高科技综合企业”，向机器人产业和科技建造转型升级。
杨惠妍过去多年一直在拓展多元化业务，深耕教育、机器人等新业务，推动成为碧桂园的新引擎。然而，为保证现金流，碧桂园不得不暂缓新业务的发展。
在披露 2022年中报时，碧桂园总裁莫斌对外表示，“在主营业务和新业务方面做一些平衡，目前除博智林机器人为新业务唯一重点业务外，其他一些新业务都暂缓了。”