一手房地产销售是从21年7月开始的锐减，到现在2024年7月刚好3年了。现在看地产的后续发展还是毕竟清晰的了，弱2-3-4线基本上是过剩了保有量过大，熊途漫漫。1-强2线城市保有量也很庞大，以后涨的空间有限，在现在控制供应端的情况下进入了稳定的供需状态，还是有些利润。
保利发展是 1-2-3-4线也全面发展的综合性大房企，经过3年的消化20 21 的项目也消化的差不多了，应该后续还会计提一些。大概看了一下，有1000多亿，大概亏500亿，不过也已经pricein市值里了。
从22 23 24年拿地情况来看，保利基本上是要缩表了。24年上半年权益销售在1300亿，估计下半年会下降到1200亿权益销售（权益销售）。 以后保利的权益销售很可能稳定在2000亿左右一年，由于保利负债率本身不低75%左右，净利润大概是5-8%，也就是每年100-160亿，分红比例50%，大概就是每年分65亿左右。
由于保有量大，出生人口下降，负债本身偏高，保利大概率只能维持规模了，漫漫消化了，未来很难有什么发展了。合理估值在 10-5pe之间吧。
11元/股，市值1300亿，股息5%
8元/股，市值960亿，股息6.8%
6元/股，市值720亿，股息9%