21年中地产在多种调控后发生巨变，1年后现在已经进入平静期。
中大形地产民企几乎全面是失去融资能力，维持经营也会面临全面收缩。22年上半年几乎没民企拿地。未来不但营业额会锐减，需沉淀预收款roic会锐减变的鸡肋。 优质的龙湖roic降低后，也会被杀估值。
1-2线城市从近期销售来看，有一定幅度的降温，但是幅度不大，专门做1-2线地产公司的高概率能稳定住。3-5-6线城市从近期销售来看，还是非常寒冷，几乎没有出路。 即使碧桂园财务状况顶级，经营也存在不确定性。
调控上对房产销售回暖的支持不大，都是些轻微的放松，关键的房贷利率没有下降。新冠导致居民的社会活动下降，内需经济弱，居民购房能力下降。
商品房的销售，还是不容乐观，需要融资低，以1-2线货值高，能熬过这轮寒冬。
哪现在买什么地产公司好呢
A股
保利3-4线占比不低，很容易增收不增利，行业能回暖是不错的标。万科内部事情多不展开了。
H股
中海 ，华润（商业体疫情下表演还是很强势），聚焦1-2线，销售情况不恶化，22-23-24年，净利润平均增长15%+，现在5pe，性价比其实很高的。
但是H股流动性出问题，中概股退市冲击，同时民企爆雷股拖累。只能定投平滑成本，面对这种大环境，没流动性只能看多空博弈。
总结
类似中海，华润，是地产投资者少有的出路。这条路也不好走，H股大环境太差了。有能力还是找点别的容易点的路吧，例如新能源什么。
最后说点利好吧，一线城市的新房供应下降了不少，售价有回暖迹象。22年m2超级高，钱流到市面优质房子可能又要涨价了。
待到山花烂漫时,她在丛中笑。
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