最近两周地产股跌的有点猛，很多地产粉开始埋怨，地产业绩好，未来两年业绩有保障为什么不涨反而跌的这么猛。 这几天我也一直在反思。最近几年地产的业绩一直都不错。未来的两年的业绩也是有保障的。很多人喜欢用明牌这个词来形容。既然是明牌，为什么都还不涨呢？ 我想这里面最主要的原因就是明牌和预期不协调。地产最终的命运应该跟钢铁煤炭实话一样。保持一定的体量，基本没有增量，甚至有萎缩的可能。现在的问题就是地产离这个阶段还有多长的时间？乐观者预期中国的城市化进程还有20年，悲观者也许认为现在就已经基本接近最大的体谅。从目前各个城市的房价走势来看，有的边远城市已经是白菜价了，大城市还有一定的上涨。很多人说的一句话还是很有道理的，小城市日本化，大城市香港化。 房地产2018年总销售额前200名大约是11万亿。按照每套房150万，大约每年销售出750万套房。如果每套房按200万计算，大约卖出550万套房。目前每年登记结婚的人是1000万对，过去5年结婚人数年均下降5%。房子逐年在增加，结婚人数逐年在减少，这个差距渐行渐近。所以我预期5年内，房地产必将供大于求，当然不同的城市可能会不一样，一般来说小城市供大于求，大城市还有供不应求的空间。这种供需关系的改变。将不可逆转。以后的房地产必将是总量减少，当然有些优势的公司还有扩张的余地。 其实很多房地产公司已经看到了这一点，他们手握巨量资金。一直想着多元化，目前来看还没有哪一个行业能够容纳如此巨量的资金，房地产未来多元化的探索必将继续下去。这对投资者未必是一个好消息。 $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$