| 发布于: | 雪球 | 回复：0 | 喜欢：0 |
即便在北上广深这些地方，2% 的租售比还是很低 - 在没有房价上涨的预期下，没有人会为了 2% 的租金回报率去买一套房子。不要说是 2%，就是 3% 也只能算是合理区间的下限。
我不觉得 06/08 那次牛市和加息有什么关系，那时难道不是美联储持续加息后，把美国的房地产泡沫刺破，然后连带次贷危机爆发的时间点吗？在国内的话，那个时期是银行业的黄金时期，但和加息也没什么关系，因为那个时期是在房地产蓬勃发展的大背景下，很多银行被鼓励做股份制改制剥离过去的坏账后上市了。
对银行股，利率是个矛盾体。因为就银行而言，加息可以抬升银行股的净息差，从而抬升银行股的业绩，属于利好。但加息会拉高整个股市的折现率，从而将估值降下来，属利空。同理，降息是加息的反方向。所以，对银行股来说，到底是加息好，还是降息好，还得具体情况具体分析。
理想是美好的，但现实是通胀这事说不好哈。咱这边也发生过类似事情，我查了下，06年4月CPI 0.8%，一路涨到08年3月8.7%。期间央行加息8次，一年期贷款利率从5.58%加息到7.47%，并且13次提高存准率从7.5%到17%。A股史诗级牛市就在这样的背景下诞生了。这就是为什么从希望银行股上涨角度来说，我认为加息好一些，特别是对资产负债结构相对均衡的中国银行股来说，但确实过猛加息不是啥好事，背后意味着经济过热，一旦经济下行去杠杆速度过快，危害很大。
我觉得还是加息好，大概率加息背景下经济会不错，坏账相对少，银行业绩增长确定性高，投资者对高杆杆业务模式的担忧会下降。而降息背景下，则刚好相反。
我想这也是为什么加息周期往往股市也不错的原因：经济好，对收入增长、财富增长偏乐观，一拍脑袋就敢干；经济差，神经敏感，喜欢拿放大镜找问题，怕踩坑。
这还是要看加息的原因是什么。比如，美联储这一轮加息是因为输入性通胀，美联储拼命加息，就是要压制（其实并不发热的）经济，最终通过减少居民消费需求来抵御这个输入性通胀。这种加息压制通胀的方法，其实是杀敌（通胀）一千，自伤（经济）八百，美联储无非也就是两害相权取其轻罢了。温和加息，尤其是经济复苏后，从之前低利率走出来的那种加息，比如，从零利率逐步加息到 2% 或 3% 的目标利率，这种才是最好的。