| 发布于: | 雪球 | 回复：35 | 喜欢：12 |
2020年的结算，并不是2020年的销售，大约是20年之前1年半前的销售在结算。
20年的销售均价10700不到，将主要在22年结算，考虑到20年销售对应的楼面价格变化，叠加结算量开始下降，所以我的判断,22年开始新城的净利润开始负增长，23年净利润断崖式下滑。
21年的销售，应该主要是20年拿地项目居多，剩下的大约是21年上半年拿地项目和19年下半年拿地项目的销售，所以21年10159的销售均价对应3300的土地楼面价，大致差不多。
至于成本，影响因素很多，我举那个本金的例子，是说明新城成本高于其他房企的原因。这个帖子的本意，就是告诉那些吹牛B的新城股民，吹之前，起码整理点数据，别一天到晚瞎吹。
包括那些吹吾悦轻资产的，搞懂了吾悦轻资产到底能赚到钱不，知不知道万达轻资产的成本承担和分成模式，和吾悦轻资产的区别在哪里又有那些类似的地方？反正有些新城股民吹牛不上税，以前吹新城秒杀万科保利中海是国内最优秀最稳健最有效率最没有破产风险的房企，现在把轻资产吾悦吹成比重资产吾悦更好更没风险更挣钱也一点不奇怪，反正就是个吹，不需要数据支持的。
对，致命危险是销售亏本。我测算对于正常的成本控制得当的房企，对于3500附近的楼面价，9700-9800左右的售价是保本价。
但是新城就是不正常，它前几年的拿地价和销售价格，如果是其他房企在做，最近两年的结算毛利率应该比新城的结算毛利率高不少，所以一些有经验的地产投资者刚开始看到新城的结算低毛利率后都怀疑新城是怎么回事，是否故意做高地产开发的成本、做低吾悦广场的建设成本以避税。
当然不少老道的投资者都逐渐搞明白了，新城的结算毛利率是基本真实的，并不是故意做高地产开发的成本，而是同样的楼面价和售价，新城的成本就是比其他房企高、利润比其他房企低。原因就在于这几年随着吾悦广场的不断投入，新城不断把房地产开发业务的本金抽出来沉淀到吾悦广场中，导致地产开发业务的本金是负几百亿，而这些多出来的借款利息都要打进地产开发的成本里。
举个例子，一个和新城同样销售规模、同样净资产的房企，人家地产开发业务的本金投入500亿，而新城的地产开发业务投入本金是-300亿，二者相差了800亿的本金投入，800亿的融资利息假设7%把，就是56亿，就是说，同样的建安成本、同样的楼面价、同样的规模，新城的融资利息基本资本化，新城比人家的成本就高了56亿，在结算的时候毛利率就比别人低了一截。同时由于没投入本金，新城在项目融资方面更麻烦，要满足项目开发贷的贷款要求、项目资金的需要等等，大量明股实债跟着就来了，而明股实债的融资利率10%以上更是常态起步价，还会侵蚀项目的利润水平。
那么，正常房企9700-9800的保本价，因为投入本金的差异，对新城来说，可能就是10300的保本价，这个具体如何，不好准确，只能根据前几年的销售均价、拿地楼面价和结算毛利率，进行毛估。
新城截止11月，今年销售均价10159水平，按照上述方式毛估下来，净利润应该是亏损的。毕竟20年的结算毛利率21.74%，对应的是大约18年底-19年底的销售，大约销售均价11200、楼面价2600左右，而21年销售均价10159对应的楼面价3300左右。二者对比，销售均价少了1000多，楼面价高了700，总计差了1700，相当于11200的15%，而11200销售均价的结算毛利率是21.74%，如果简单硬推，就是新城21年销售毛利率大约是7%不到点，净利润率大约是亏损5%左右。当然这是毛估估，有一定误差，但多半距离事实不远，21年新城的地产销售基本赚不到什么钱，至于亏不亏亏多少，可以等着23年结算。
当然，21年销售主要是下半年在大亏损，而22年销售均价延续21年下半年的颓势还是大幅上升，大可以等着看，不用猜。
建议你先去比较一下其它房企这几年销售均价和楼面价的变化。新城的地产开发结算毛利率，在同规模房企里面，从几年前的佼佼者变成这年把的几乎垫底，原因都在上边这个表格里。
屁股决定脑袋，不能客观看待事实，必然要吃苦头。
租金和物业销售比杯水车薪。明年租金赚40亿吧，住开规模假设2000亿，40亿不够住开亏2个点的。 租金这东西是锦上添花的，现在还没到起关键性、决定性因素的时候。
对高杠杆的地产行业来说，拿错地、忽视风险，是很容易致命的。你去看看最近几年倒下的专注主业的房企，是如何倒下的，远的不说，就看最近两年倒下的，例如泰禾、蓝光，是怎么因为拿错地倒下的。
你以为不是大的问题，可实际并非如你所想。有些错一旦犯下，轻则伤筋动骨几年，重则企业玩完，不是一句“难道还会一直犯错”就能轻描淡写把错误翻篇的。
那确实补不了，租金收入增长个25亿，利润也就增长10亿。和住宅比，2000的销售额利润结算少一个点就少20亿了。不是一个体量，不是说要拿租金利润去补住开。我的观点是，在有租金利润保底的情况下，假设明年开始，租金有个50亿利润保底，住开根据周期每年结算50亿-150亿不等，不考虑公允价值重估，一年能赚个100-200亿。我这是毛估估，这样的公司600亿贵吗？