$新城控股(SH601155)$ $大悦城地产(00207)$ $恒隆集团(00010)$
看到有些股民又在给吾悦广场奇高无比的估值了，比如什么不扣除折旧的税后净利润给25倍估值。
为什么不看看市场给其他商业股的估值呢？
就A股市场而言，鄂武商、大商股份，这两家的净利润是计提自持商场折旧后的净利润，在往常也就只给10倍市盈率的估值。
再说港股。先看有关数据 网页链接
坪效比较高的大悦城地产（00207）实现年租金约24亿人民币，目前市值69亿港币，市盈率只有5倍，市净率更是惨到惨绝人寰的0.16倍。
恒隆集团（00010）作为老牌港股，20年合计物业租赁收入94.64亿港元，其中内地物业租赁收入56.95亿港元，香港物业租赁收入37.7亿港元。恒隆集团玩公允价值重估也是高手，17、18、19年公允价值重估大幅增值31亿、43亿、106亿，导致这三年归母净利润分别是53亿、53亿、68亿，20年公允价值重估是减值69亿，导致20年归母净利润亏损15亿。不过恒隆集团目前市值也挺惨，租金收入几乎95亿，市值268亿，市净率比大悦城地产好点，0.29倍。
大悦城地产和恒隆集团利润主要来源于商业地产租赁，地产开发销售业务在利润中占比很小，属于比较典型的商业地产港股估值。
看看A股、港股给纯商业的估值，我就没搞明白，为什么有些人就干拍脑袋动辄给吾悦广场奇高无比的估值？按照大悦城地产、恒隆集团的估值水准，就目前已开业吾悦广场的租金，估值下来一样会惨不忍睹，假如目前已开业吾悦广场单独上市的话，市值不会超过两三百亿。
精彩讨论
阳光照耀月亮2021-06-14 15:20这种类比方式是最容易出错的思考方法，比如腾讯在推出qq的时候，叫qicq，之所以叫这名是因为世界上还有一个正宗的icq，腾讯实际上是盗版，同时微软有msn，雅虎有雅虎通，那么如何给腾讯估值呢，按照你的方法基本上就估个破产价了，当然这不怪你，当年李嘉诚的儿子就以1260万美元卖掉了20%的腾讯股票，当时还不偷着乐。为什么腾讯会发展的这么好，是因为腾讯是世界上最先看到社交市场的潜力的公司，并有志向将其做大做强成为华人圈第一的社交软件公司。其他公司都没有看到这点，并用其战略性资源支持发展。
新城公司吾悦广场和其他购物中心企业的区别是新城看到了规模化的线下购物中心的发展是未来零售消费的趋势，因为人们的购物更需要社交性购物娱乐消费，其他公司没有一个真正看到这点，大悦城就是一个百货商店，恒隆就是一个房东，甚至二房东，万达的规模化依靠轻资产是不可能成功的，轻资产随时会叛变，只能作为重资产为主的辅助。宝龙的管理水平不够，未来不可能做大，华润的购物中心只是其地产总局的点缀，龙湖一二线为主的战略放弃了三四线，这样是不可能规模化的。而未来真正购物中心的王者是信息化的规模化的购物中心。 刘备曹操煮酒论英雄，曹操视当时的诸侯若无物，却对当时寄人篱下的刘备说：天下英雄，唯使君与操耳。为什么呢？曹操说：能叫做英雄的人，应该是胸怀大志，腹有良谋，有包藏宇宙之机，吞吐天地之志的人。
看人如此，看企业也是同理。
大海的50万实盘2021-06-15 23:54我是2019年年底20多元买入的新城。当时看重的就是吾悦广场的扩张和营运能力。我在武汉，刚好万达，龙湖，武商，恒隆这些商业体也很多。确实有竞争。但是吾悦和万达特别像，我又比较熟悉万达，很喜欢万达的购物模式。基本上全是满铺。万达广场已经有300多个了。出租率接近100%。万达还有很多其它产业，但是都没有做好，万达广场才是它最大的护城河。最大的现金流来源。
当年我发现招商银行办理业务的人群永远是第一多，而且效率很快。判断它以后肯定会超过国有银行。
现在我也要从出租率和人们的购物选择来选择商业地产的股票，那就是万达，吾悦，还有龙湖，其中吾悦的增速最快。吾悦的市场在广大的三四线城市。武汉暂时没有。湖北下面的地级市，县级市已经遍地开花，这是坪效低的原因。但是吾悦广场在那些地方已经是降维打击老旧商场了，其中就有武商广场。
最后光看财报是选择不了好企业的。持续的实地调研是必须的。建议楼主关注球友发布的草根调研。
我认为新城控股就是一家十分优秀的商业运营公司。2021年的股价表现排名房地产行业前列是有道理的。看看龙湖地产，也是双轮驱动。连续上涨了好几年。市盈率大概15倍。这才是新城的对比对象。
堡鲨2021-06-15 06:14大悦城是百货是错的，全国坪效排名很前列的购物中心，比如朝阳大悦城，西单大悦城，西安大悦城都是运营很好的。恒隆只是个二房东，轻资产随时会叛变也是错的，否则为什么新城今年要加大轻资产？龙湖华润只做一二线做不大也是错的，龙湖今年只用不到新城一半的商场，预计可以实现相同的租金水平了。
新城是不错，增长快，模式跑通，但是别吹成腾讯，竞争优势和生意模式都差的远。$新城控股(SH601155)$ $龙湖集团(00960)$
MICMAC2021-06-14 16:36这是你所谓内生增长？
醯尼2021-06-15 11:35商业广场自营是很难赚钱的，岀租如果赚钱了，说明亏的是租广场的商家，这样的杀傻模式能长久？
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这种类比方式是最容易出错的思考方法，比如腾讯在推出qq的时候，叫qicq，之所以叫这名是因为世界上还有一个正宗的icq，腾讯实际上是盗版，同时微软有msn，雅虎有雅虎通，那么如何给腾讯估值呢，按照你的方法基本上就估个破产价了，当然这不怪你，当年李嘉诚的儿子就以1260万美元卖掉了20%的腾讯股票，当时还不偷着乐。为什么腾讯会发展的这么好，是因为腾讯是世界上最先看到社交市场的潜力的公司，并有志向将其做大做强成为华人圈第一的社交软件公司。其他公司都没有看到这点，并用其战略性资源支持发展。
新城公司吾悦广场和其他购物中心企业的区别是新城看到了规模化的线下购物中心的发展是未来零售消费的趋势，因为人们的购物更需要社交性购物娱乐消费，其他公司没有一个真正看到这点，大悦城就是一个百货商店，恒隆就是一个房东，甚至二房东，万达的规模化依靠轻资产是不可能成功的，轻资产随时会叛变，只能作为重资产为主的辅助。宝龙的管理水平不够，未来不可能做大，华润的购物中心只是其地产总局的点缀，龙湖一二线为主的战略放弃了三四线，这样是不可能规模化的。而未来真正购物中心的王者是信息化的规模化的购物中心。 刘备曹操煮酒论英雄，曹操视当时的诸侯若无物，却对当时寄人篱下的刘备说：天下英雄，唯使君与操耳。为什么呢？曹操说：能叫做英雄的人，应该是胸怀大志，腹有良谋，有包藏宇宙之机，吞吐天地之志的人。
看人如此，看企业也是同理。
我是2019年年底20多元买入的新城。当时看重的就是吾悦广场的扩张和营运能力。我在武汉，刚好万达，龙湖，武商，恒隆这些商业体也很多。确实有竞争。但是吾悦和万达特别像，我又比较熟悉万达，很喜欢万达的购物模式。基本上全是满铺。万达广场已经有300多个了。出租率接近100%。万达还有很多其它产业，但是都没有做好，万达广场才是它最大的护城河。最大的现金流来源。
当年我发现招商银行办理业务的人群永远是第一多，而且效率很快。判断它以后肯定会超过国有银行。
现在我也要从出租率和人们的购物选择来选择商业地产的股票，那就是万达，吾悦，还有龙湖，其中吾悦的增速最快。吾悦的市场在广大的三四线城市。武汉暂时没有。湖北下面的地级市，县级市已经遍地开花，这是坪效低的原因。但是吾悦广场在那些地方已经是降维打击老旧商场了，其中就有武商广场。
最后光看财报是选择不了好企业的。持续的实地调研是必须的。建议楼主关注球友发布的草根调研。
我认为新城控股就是一家十分优秀的商业运营公司。2021年的股价表现排名房地产行业前列是有道理的。看看龙湖地产，也是双轮驱动。连续上涨了好几年。市盈率大概15倍。这才是新城的对比对象。
商业广场自营是很难赚钱的，岀租如果赚钱了，说明亏的是租广场的商家，这样的杀傻模式能长久？
大悦城就占一个低估，那成长性呢，未来业务拓展的想像力呢？
阿里与腾讯，一个依托线上购物，一个依托社交，无限延伸，成就商业帝国。
大悦城、恒隆集团有没有可能成为一个庞然大物！！！！
但新城有高成长，有规模优势，有未来的想像力，也许成不了，但要是万一成了呢！！！
所以新城也许是改命股。
信它就赌一把大的，半信半疑就赌小的，不信就一股不拿。
正常吧，买了哪家票屁股就坐哪里，凡是自己买的票就是世界上最好的公司，别说50倍，500倍也有可能，
大悦城的租金从2015到2019复合增长13%，202020年下滑，吾悦租金4年复合增长87%，估值能一样吗？
你举例的地产股都已经无成长性了，而有成长性的龙湖和宝龙商业等估值都高高在上.....新城当然可以对标更好的地产
你以为湖北的武商广场我没去过就几层楼卖衣服的，能跟吾悅吃喝玩乐综合体比，你真是搞笑