一、主要财务数据
二、销售情况
（1） 销售金额与面积
2001-2018年，万科销售金额从35亿元增长至6069亿元，2018年销售金额增速下降至14.5%，2019年1-8月下降至9.8%。根据克而瑞公布的权益销售金额，2016-2018年由2607亿元增长至4248亿元，2019年1-8月权益销售金额2564亿元，同比下降5.9%。
2001-2018年，万科销售面积从67万平方米增值至4038万平方米，2018增速为12%，20191H增速下降至5.6%。2017年销售高增奠定了2019年业绩无忧的基础，若竣工结算进度较慢，亦可保证2020业绩无忧。由于销售与结算的时滞，2018-2019销售增速的下降，或影响2020-2021年万科报表利润增速。
（2） 市占率与销售均价
万科市场销售份额从2001年的0.88%上升至2018年的4.05%，2019年1-6月进一步提升至4.72%。受行业的地域性特点影响，市场份额的上升是缓慢的；但随着拍地门槛、融资门槛的提升以及品牌效应的发挥，未来房地产行业集中度仍将进一步提升。一个没有优胜略汰，一个所有参与者都能赚钱的行业是不利于投资的。行业格局影响企业的盈利能力，房地产行业的白银时代或将是龙头的黄金时代，类似于2005空调寡头垄断后的格力、美的，三聚氰胺后市场份额不断提升的伊利、蒙牛。
销售均价缓慢提升，由2004年的5592元/平方提升至20191H的15535元/平方，年复合增速不足7.5%。
三、结算情况
（1） 结算收入与结算面积
结算收入从2001年33亿元，增长至2018年2846亿元，在2017销售大增的年份，结算增速为-0.48%，更多的业绩延后释放。结算面积由2001年69万平方米增长至2018年2191万平方米。结算收入与结算面积均大幅小于销售收入与销售面积，未来的利润仍有确定性。
（2） 结算均价与毛利率
结算均价由2001年4852元/平方增长至2018年12988元/平方；由于万科四季度集中结算，2019半年度结算均价15714元参考意义不大。
结算毛利率呈现周期性变化，2010-2016年毛利率呈现下降趋势，2015年末去库存导致的房价上涨周期体现在2017-2019年毛利率的提升。
（3） “销售均价-结算均价-已售未结算均价”、预收款/营业收入
根据上图，我们可以看到大部分的年份销售均价高于已售未结算项目均价，高于结算均价。例如2018年销售均价为15031元/平方，已售未结算均价为14304元/平方，结算均价为12988元/平方，意味着未来结算的均价将会提升。4季度集中结算，2019半年度结算数据参考意义不大。
预收款/营业收入反应预收款对营收的覆盖倍数，也是业绩保障倍数。该系数2019年中上升至1.9倍，创出新高，意味着相对于销售，结算营业收入相对较慢，也意味着未来利润的确定性很高。
（4） 已售未结算面积、金额
20191H已售未结算面积4404万平方米，比2018年结算面积为2191万平方米高出2213万平米。20191H已售未结算项目金额6216亿元，比2018年结算收入2846亿元高出3370亿元。
四、开工情况
（1） 计划开工面积、新开工面积、完成率；计划竣工面积、竣工面积、完成率
除了2008/2014等少数行业的寒冬年份，万科新开工面积大多高于计划开工面积。2018年计划开工3545.1万平方米，实际新开工4992.8万平方米。这也表明万科的公告的开工计划相对保守，数据审慎。
相对于计划开工的超额完成，计划竣工则相对中规中矩，近几年基本保持在100%附近，而且呈现出艰难年份竣工率较低，销售较好的阶段竣工率较高的特点，这也有利于业绩的平稳、现金流的安全。
（2） 结算面积占竣工面积比例
结算面积占竣工的面积的比例基本保持在80-100%之间，近几年占比有所下降，部分结算或有所延迟。根据该比率和计划竣工面积，也可以大致推算结算收入与当年报表业绩。
五、拿地情况
（1） 获取新项目数量、权益拿地金额；新增土地面积与销售面积
2008年万科拿地金额136亿元，新增项目书28个，同比均大幅下降；2014年万科提出了白银时代的论断，开始多元化尝试，权益拿地金额258亿元，新增项目书41个，也是大幅下降；2015年后去库存政策带来房价新一轮快速上涨，2015-2017万科加速拿地补库存，2017年拿地金额高达2189亿元。后视镜的角度看，万科的节奏并不是十分恰当，但理解了万科的经营策略也能理解。----对于市场，也许变化是唯一的不变，不确定性是唯一的确定。因此一直以来，我们主张“应变重于预测”，反对高估和迷信自身的预测能力，即使我们在这种能力上相对具有优势。而比“应变”更重要的，可能是“不变”——不变的信念和理想，对永恒商业逻辑的理解，以及尽可能稳定的经营策略。----恐怕我们宁可放弃伟大成功的机会，也要确保不犯下致命的错误。
很多机构用拿地金额与销售金额的比例作为衡量拿地的指标，但是公告的销售金额是包含少数股东的，而公告的拿地金额是权益的，随着权益比例的逐步下降，该指标具有较大的偏差。这里我们用销售面积与新增土地面积做对比或许相对有效。除2014年外，新获取土地面积高于销售面积，拿地提前于销售，保证销售的增长；2019上半年拿地面积相对保守，或明了万科对未来的谨慎。
（2） 新增项目均价、销售均价、占比
2008-20191H销售均价由8594元/平方上涨至15535元/平方，新增项目均价由2003元/平方上涨至6900元/平方，地价上涨2.44倍，房价上涨0.81倍。新增项目均价占销售均价的比例从2008年的23%，上升至2017年的54%的高位，面粉涨得比面包快；2018-2019年该比例有所下降。从售价与低价差看，“销售均价-新增项目均价”基本在6500-10000元之间波动，当前价差有8635元。拿地到销售有一定时间差，该指标对比当期拿地与当期销售均价，略有滞后，一般会使价差略小。
六、土储情况
（1） 在建项目总建筑面积、权益、占比；归划中的建筑面积、权益、占比
在建项目总建筑面积9868万平方米，其中属于万科权益的面积5869万平方米，近几年权益比例下降较快，在建项目权益比例仅59.48%，小股操盘模式下，合作开发的越来越多。
规划中项目建筑面积5473万平方米，其中属于万科权益的面积3424万平方米，权益比例小幅回升至62.6%，略高于在建项目权益比例。
（2） 权益在建+规划+旧改、建设中+规划中+旧城-已售未结算面积；存货金额、权益面积*销售均价
权益在建+权益规划+权益旧改，表明万科权益土地的面积合计9634万平方米，其中包含已售未结算权益面积。“建设中+规划中+旧改-已售未结算资源”表明合并报表范围的可供出售面积11278万平方米，货值约1.75万亿。部分机构忽略了已售未结算资源，得出结论万科货值超2万亿的结论，实际上已售未结算面积也包含在在建项目总建筑面积中。存货金额7905亿元；（权益在建+规划+旧改）*销售均价=14966亿元。
......就这样吧，三天没出过门，中秋快乐
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