本文来源：时代财经 作者：钟黛
太古张园项目 图片来源：太古地产官方微信
上海顶级商圈南京西路，“奢侈品霸主”恒隆广场迎来劲敌。
近日，经过更新过后的张园西区开业，该项目由太古地产（01972.HK）负责招商，引入了迪奥、古驰、路易威登等一众奢侈品牌。此前，太古地产已经在南京西路商圈布局了兴业太古汇。该项目原本以高端和轻奢品牌为主，最近正在更新、升级品牌，计划引入更多奢侈品。
过往多年，南京西路的奢侈品牌被恒隆广场牢牢占据，如今，其将面对兴业太古汇与张园的分流。
恒隆地产（00101.HK）的压力不止于此。其在上海的另外一个项目港汇恒隆广场，将面对新鸿基ITC项目的竞争。而在上海全市范围内，前滩、徐汇滨江、新天地等板块不断涌现出奢侈品项目。
太古PK恒隆2001年，上海南京西路上的恒隆广场开业。这是上海第一个现代标准城市综合体，为上海带来了第一个现代购物中心以及第一栋超甲级写字楼。
其中的购物中心云集了100多个奢侈品牌及餐饮食肆，其销售坪效在全国范围内鲜有对手，以5万出头的建筑面积撑起了150亿以上的销售额。
位于上海的两个恒隆广场也是恒隆地产业绩的重中之重。2021年，上海的两个恒隆广场贡献了29.45亿元租赁收入，可资对比的是，内地其他8个恒隆广场仅贡献了17.17亿元租赁收入。
“近年来，我们在上海的两座购物商场占我们内地租赁收入的比例略高于一半；如果把香港的租赁收入也计算在内，则占本公司的总租赁收入差不多三分之一。”2022年中报，恒隆地产致股东函披露。
图片来源：太古地产2021年财报
如今，恒隆的“基本盘”面临竞争。“奢侈品招商比较难，以前主要集中在恒隆广场。现在张园引入了不少奢侈品，兴业太古汇也计划更新和升级品牌。在一定程度上，南京西路商圈的竞争格局更激烈了。”一名龙头房企区域商业业务负责人对时代财经表示。
日前揭幕的张园西区云集国际知名品牌，包括安垲第俱乐部（Arcadia Club）、蓝瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）、宝格丽香氛（BULGARI PARFUMS）、BY FAR、迪奥（DIOR）、古驰（GUCCI）、路易威登（Louis Vuitton）、酩悦香槟(Moët & Chandon)、而意（RE Bike Museum）、法国希思黎（Sisley）、江诗丹顿（Vacheron Constantin）。其中不乏特色概念店，中国首店以及限时专卖店。
与此同时，太古也在启动兴业太古汇的品牌升级工作。此前，LVMH旗下的CELINE与LOEWE已经在兴业太古汇开设了临时店，而另一些一二线奢侈品牌，比如IWC，Givenchy，Zegna，Salvatore Ferragamo，Max Mara，Marni也在兴业太古汇开设了旗舰店或临时店。
有消息称，兴业太古汇一楼将吸引更多一线奢侈品大牌落户。
港资开始逢低抄底在上海全市的范围内，恒隆广场则面临着更为复杂的竞争格局。
在浦东前滩板块，太古地产连落两子。
2021年9月，前滩太古里开业。该项目定位为重奢，集结了Hermès、Dior、Gucci、LV、Zegna等一众品牌，被业内称为“一个奢侈品都没落下”。
就在前滩太古里对面，前滩L+Mall正在建设中，其17万方的体量将成为前滩最大的商业体。该项目所在的前滩21号地块由上海陆家嘴集团收购所得。据太古地产10月披露，已与上海陆家嘴集团签署前滩21号地块的合作意向书。
在徐家汇商圈，新鸿基的世界旗舰级购物中心ITC将于2023年落成。其体量高达25万平方米，定位将是上海第一的城市综合体。整个ITC项目将分四期建造，目前一期One ITC已经开业，引入不少顶奢品牌，与一街之隔的港汇恒隆有所重复。
事实上，从2020年开始，上海奢侈品的格局开始发生巨变。一方面，境外消费大幅度回流，奢侈品销售额暴增；另一方面，上海大量出让核心商业地块，供需两旺的情况下，将有大量奢侈品商业目的地诞生。
已经20多年没在上海拿地的恒隆，将与更多竞争者分食蛋糕。
港资开发商擅于逢低抄底。近期，太古地产、香港置地、新世界、瑞安房地产、嘉里建设、恒基兆业、嘉华国际等一众港资开发商均有加仓内地的迹象。
在今年3月的业绩会上，太古地产主席白德利表示：“计划在未来十年投资超过1000亿港元。其中，超过一半的资金将投资于内地。”他还透露，预期未来十年，集团的中国内地物业组合的总楼面面积将增加一倍。
恒隆集团董事长陈启宗也曾表示，2022年将继续加大在内地的投资，主力发展高端商业物业，但其并未抛出明确的投资计划。
事实上，港资开发商普遍主攻一线城市高端商业。一线城市市场日趋饱和，竞争日趋激烈。在内地新一线、二线城市，恒隆、太古等港资开发商将迎来新一轮交锋。