smartchaochao 的讨论

你看一下历年万科管理层对经营服务业务的解释就能理解了：经营服务业务是“投融建管退”的闭环。过去没有“退”的环节，万科经营服务业务是靠吸血住开业务来搞，形成的资产越来越滞重，过去8年对利润的贡献差不多0，现在是终于等来了政策利好，包括REITS、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等逐渐开放，万科正在实施验证“退”的环节，包括三线商业、物流、长租发行REITS，出售七宝万科广场给不动产股权基金，后续长租业务估计还会有跟100亿建行基金及长租房贷等的动作，通过“退”这一环节，万科过去以成本法计账的经营业务会获得现金流和利润，可以不再依赖住开业务供血而通过自身闭环加快发展，并贡献部分利润回补住开业务利润的下滑。

我明白你的意思[笑][笑]他拿地也是一种延缓爆的手段，为了保证未来的销售额（现金流）。谢谢哈，这是我今晚看到最好的解释了[很赞]

$万科A(SZ000002)$ 可能我表达的不清楚，就是万科如果不拿地，他也会爆的，万科如果不拿地的话，可能半年之后销售额就会断崖式下滑了。销售额下滑的主要原因就是19，20年甚至更早以前买的地没法卖掉，都已经烂在手里面了。而22年23年买的地，更好销售，所以只有不断的买地才能保证销售额。这是万科必然的选择。

谢谢，讲的很透彻，明白了[很赞]

就是说当下万科宁愿把子弹花在拿地，舍去信用。当然这一系列的假设是建立在万科现金流紧张，可能爆的前提下[菜狗]我觉得和龙湖比起来，双方管理层的思维差异还是挺明显的。谢谢哈

我记得碧桂园已经一年没有买新的土地了，最终的结果就是销售规模断崖式下滑。

我的理解是万科手上19年，20年的地价非常的高，即便开发出来，毛利率会很差，而且销售情况也不太好。22、23年的地毛利率还可以，所以必须要不断的买新地，进行滚动开发，才能维持住销售规模和毛利润。