新城控股：弯腰捡钱！

先说个最大的好消息：$新城控股(SH601155)$ 跌到27.24元了！已经接近去年老王事件的底部了（22.99）！而$新城发展(01030)$ 则跌破去年老王事件5.77元的价格，最低探至5.39元！现在简直是弯腰捡钱！

有球友去参加股东会，带回来一些消息让人很振奋！球友后来删掉了帖子（希望不是假的啊！）。大意如下：

1.融资全面恢复，拿地、销售也已全面恢复，公司继续坚持双轮驱动战略；2.年报不会让投资者失望；3.更换了产品经理，要下力气提高住宅质量；4.拿的综合体项目追求吾悦广场的租金净收益率不低于6%；5.今年再拿40个综合体项目问题不大，地方政府在追着新城搞综合体项目；6.毛利率不能指望像过去那么高；7.金街给客户的收益不太理想，新城也正在想办法。8.三四线利润率比一二线高，尤其是吾悦广场，举例说上海拿下一座Mall要30亿，常州武进只要9亿，租金却都是2-3亿。其他的信息记不清了。

这些信息无疑让人振奋！

1.老王事件以后，对新城最大的担忧是小王还能不能保持老王那样的魄力、能力和执行力，新城还能不能继续实施双轮驱动战略并快速前进。所以一直在关注新城的拿地是否积极。去年下半年拿地受影响，甚至卖了一些项目，那是受到融资渠道暂时性关闭的冲击而采取的自保性收缩。去年冬季以后，拿地开始趋于积极，这才让人放心下来。

2.融资已经全面恢复，发债利率低于去年同期，ABS也已获受理，各大银行已经恢复融资支持。这实在是大好事，新城后续发展不用担心没弹药、没粮草了！去年老王事件爆发时，整个市场一片恐慌，跟一些绝顶聪明的朋友交流，他们纷纷摇头，资金链对地产公司影响是致命性的！因为地产公司都是高负债经营的！如果各大银行、债券市场关闭了它的融资，新城控股可能两三个月就得找买家接盘了！这种巨大的担忧让股价直接四个跌停板到28元，然后一些不惧此问题的投资者进场股价又开始回升，结果新城七月末宣布卖掉40个项目，市场一下吓傻了！真的资金链出问题了！前面入场的“价值投资者”们也被吓惨了，夺路而逃，股价跌到23元多。这真是自己吓唬自己，当时大神@巴图塔斯 给我摆了几个数字，手上400亿现金，700亿有息负债，一年销售2000多亿，只要停止拿地半年就OK了啊！资金链断个球啊！担心个鬼啊！非常佩服大神@巴图塔斯的锐见！不跟他们掰扯，拿资金说话！于是全仓新城。后面股价一路回升至39.88元。（然而突然间新冠肺炎到来，一路跌至近日。）前段时间新城发行了新的公司债，ABS也已被上交所受理，消息传来说几大行都已恢复信贷支持。既然如此，对新城的未来发展，主要的阻碍已经完全消除！这次股东会也透露出来一些信息，公司将继续发力，快速发展，今年要拿40个综合体项目！那么2022年也许就是160-200座吾悦广场了。

3.立足三四线，双轮驱动战略势不可挡。高举吾悦广场旗帜，低价拿地，赚回来现金+吾悦广场，综合体的综合收益远高于一般住宅开发，当然同时也不会放松一般住宅开发业务！两手都要抓。当然一点不足就是综合体业务的现金利润无法全部快速滚动到新的项目上，大部分会沉淀到吾悦广场上。有专业人士指出这会不会拖滞发展速度？我觉得这当然会的，如果全去搞住宅开发，肯定速度更快，就像$融创中国(01918)$那样一骑绝尘。但实际情况是，住宅的毛利在下降，竞争越来越激烈，如果只顾眼前嗨皮，未来（十年后）何以立身？难道到时候要像有些脑子犯晕的首富那样去造新能源飞机/汽车？把钱投入到老百姓的吃喝玩乐中去，消费年年升级，租金年年上涨，利率还年年走低，想不出来有比吾悦广场更好的商业项目了。（购物中心远强于写字楼和酒店，购物中心有物理上的势力范围，有竞争半径，在这个半径之内，没人敢过来拼刺刀，写字楼和酒店不一样，一定要近身拼刺刀——聚集才有办公商圈嘛，这有点可怕。）所以，从长远看，新城控股这样的一边造住宅、一边持有购物中心的地产公司，未来是最稳健的、最扎实的。

4.新城控股的住宅品质并非上乘，此次股东会透露更换了产品经理，说明公司在重视这个问题，未来能不能打造出品质上乘的房子，拭目以待。

5.金街商铺给客户创造的收益不理想。这可能是个问题，但不影响大局。

6.毛利率不能指望像过去那么高。当然，谁能指望好生意能一直获得暴利呢？总有人学你来抢你生意，你看什么旭辉啊等公司都内部开会要学新城的模式。商业综合体运营的技术含量远比造住宅高，但再高也总有人学会。因此，毛利率不会一直很高。但，先发优势让你抓着200座吾悦广场在手，已经远远甩开竞争对手了！

7.最后来算算账：据说今年业绩不会让大家失望，那么利润增长应该不会是30%以下，会是30%还是40%？2019年的利润可能在105*1.3=136.5亿和105*1.4=147亿之间，那么A股每股盈利是6.05元-6.51元，A股昨日收盘是27.24元，总市值615亿元，PE在4.18-4.5倍；H股呢，股份占比67%，归属利润就是91.455*1.1=100.6亿港币-108.3亿港币，昨日H股收盘5.75元港币，市值357亿元港币，扣除刚刚配股融来的27亿港币，才330亿港币，PE在3.05-3.28倍！现实真是让人欢乐！

昨日，把所有601155换成01030。

想起巴神曾经在股东会上说：那时候（四五十年代）经常可以发现两三杯市盈率的公司，可真是投资的好时候啊，现在找不到那么便宜的股票了。读到这里我心里常常羡慕地流口水……心想我这辈子恐怕也碰不到这种机会了。

谁能想到，这种机会就在眼前呢！有钱的还愣着干什么呢……

你预测市场将进一步下跌呢对不？哈哈，我没这个本事。巴神说他也没有，巴神还说他也不觉得什么人有。（如果真有这样的人，那么世界第三富豪就不是巴神了，一定是那个人了！）

本人持有新城发展，本文不构成投资建议。