2021.1月中
简要结论：
行业：随着中国大环境稳定提升，人民收入水平提升，追求美好生活，房产交易服务行业会稳定小步提升
公司：市场充分竞争出来的第一名，拥有网络效应的ACN平台(大概率成为中国唯一房产经纪人协作平台)
管理层：创始人左晖 40%左右股份，公司利益一致；管理层对行业有深刻的理解，领先的数据化房产交易行业视野，近20年专注行业
基本盘：提升一手、二手房产经纪业务市占率
新业务：装修、其他创新业务
2024预测市值 1400亿美元 (年运营利润260亿RMB，PE 35)
--其实定量不是特别的重要，做个参考，最关键的是企业定性，管理层
分析过程：
一：贝壳是什么
二：定性
三：风险
四：定量
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一：贝壳是什么
中国最大的房产交易和服务平台。
提供二手房/新房/租赁/装修/社区服务等服务。
行业特征是重线下服务、商品非标准化、频次低，在这样的行业需要有智慧的深耕才能做出独特的地位。贝壳和美团类似，做了大量又脏又累的工作，并且建立了房产行业独特的网络协作平台，建立了很强的竞争壁垒。
主要业务： 一手房、二手房交易中介，房屋租赁以及 经纪人协作平台ACN
ACN平台类似淘宝平台，开放给第三方房产机构入驻，其中也有自营机构。
注意这是一张行业内基础网络！！！
核心能力：最全楼盘数据库，最大ACN经纪人合作网络，房产中介机构链家
--感谢雪球用户：地产三哥 的分析
ACN经纪人平台：
通过ACN网络，形成类似阿里淘宝的平台，为买家(有买房客户经纪人)和卖家(有房源经纪人)提供了信息共享和交易能力；
打破了原来买卖都在一个机构内的情况，制定规则，使得提供房源的人和实际成交经纪人，都有不同收入分成。
通过这种模式，大幅增加了销售房源信息、扩大买房客源；有效提升成交匹配度，加速房源成交。
并且通过分工，定义了交易买卖参与中介经纪人6-7个角色，可以使得经纪人根据所长进行职业化积累，长期有利于行业发展。
公司主要股东：
左晖 创始人 40.5%/腾讯 11.62%/软银 8.87%/高瓴 4.98%
二：定性
1:行业情况
1）中国新房、二手房GTV：
----数据来源：贝壳ipo招股书132页
新房由2020年13.9万亿，按年增加2.3%，2024年达到15.6万亿；
二手房的交易占比会提升(一二线城市好的地理位置绝大多数是二手)，二手房从7.4万亿，2024年增长到12万亿。
房屋租赁，从1.9万亿，增长到3.1万亿。
中国社会环境稳定，随着收入提高，生活水平提升，大概率有稳定房产交易提升。
2）其他家居相关服务GTV：
----数据来源：贝壳ipo招股书132页
随着房产交易、人们生活水平提升，房产翻新装修，房产金融有逐步提升。
总体来说，中国稳定的社会环境，形成了稳定提升的房产及相关交易、服务市场。
2:贝壳价值基本盘
1）链家房产中介服务和ACN经纪人网络平台，在房产交易领域提供如下核心价值点：
房产买家：为买家提供真实房源、方便的线上VR看房、透明的交易信息(价格、交易等)；和线下带看房、房产交易手续等
房产卖家：为卖家提供快速成交价值
房地产商：快速销售去化
房产中介店：通过ACN体系，提供的房源开放可以增加销售渠道(提供房源有收益)，有买房客户资源，可以通过ACN寻找更丰富的房产资源(如其他店掌握的二手房资源、贝壳谈下来的新房)
房产中介员工：同样可以扩大销售渠道，扩大房源信息；提高专业程度
房屋租赁业务同上；
2019年贝壳二手房GTV市场占比19%，新房销售GTV占比5%，2020年前9个月，新房GTV同比261.8%，二手房GTV同比83%；
特别是新房销售，快速增长(目前房地产市场销售情况，导致需要机构渠道)
3：基本盘竞争优势
链家通过良好的管理机制，为客户提供远超同行的购房体验(透明价格、VR看房等)，通过充分市场竞争，做到了行业第一。
ACN经纪人协作网络，2020年9月底，网络中有4.48万间中介商铺，47.78万名中介经纪人；
随着网络的经纪人增加，会形成正反馈网络效应。
ACN的竞争对手 阿里天猫好房(和易居合作)ETC系统主打新房销售，线上看房、线上付定金；
房地产交易是一个重线下的行业，天猫好房重线上、轻线下，我认为对ACN的竞争，不会有太多赢面。
目前贝壳，在行业中是很明确的行业第一。
贝壳领导层有对行业深刻的理解和操作，领先的数据化互联网化行业视野，预期会逐渐抢夺其他对手的市场份额。
4：贝壳的第二曲线
在基本盘(房产交易租赁)之外，其可能的第二增长曲线，
我认为有两个：
房屋装修
家庭装修市场，3万亿的市场，这个市场的用户体验也非常糟糕，存在很多的信息不对称，流程不对称，贝壳完全有能力去标准化这个行业。
如果做到20%的市场份额，GTV6000亿，按照3%的收费标准，也可以做到180亿营收。
房产金融 ---- 不在上上市公司体系内
房产整体价值非常高，百万亿级别；
对于个人来说，房产需要金融能力，更加市场化的贝壳，
有很大的想象空间。
不确定金融业务是否会加入到BEKE，至少形成业务协同吧。
3.风险
1）政策风险
2）经济危机风险
3）战争风险
4）竞争对手崛起
这些风险，都会不同程度，影响贝壳的发展，
政策风险方面，国家在控制房地产平稳发展，如果出现更严厉政策，会影响交易；另外政策对于住房关注度从新房过渡到二手市场，也会带来改变。
经济危机，在目前各个政府认知下，会快速出手度过危机。
竞争对手方面，需要定期跟踪，目前的对手都比较弱。
风险方面，特别是政策变化，需要紧密关注。
4:定量
初步做个定量预测，拍脑袋毛估，不见得准。
假设2024年一手房市占率提升到30%(2019年5.38%)
假设2024年二手房市占率提升到40%(2019年19.35%)
2024年房产交易营收1890亿；
其他创新业务如装修、金融假设200亿
则所有总收入近2100亿；
--装修、金融服务毛利会更高，统一按照22%低位保守计算
对于偏垄断企业，假设给35PE，
2024市值：9100亿RMB，1400亿美元
很多趋势数据从贝壳IPO材料中了解，
后续公司实际发展可能会有很多变化，此分析仅仅作为讨论用途。
欢迎对BEKE感兴趣的投资者一起讨论，共同梳理清楚扎实的逻辑。
--我的lego