旅游这块也有隐忧,世界之窗和锦绣中华太老了,人气实在很差。最近两个月分别在工作日的时候进去过,一副破败景象。
地产这块,四五线城市勾的地,已经不能用鸡肋来形容,是现金吞噬机
事实真是如此吗?总感觉数字有点奇怪,在疫情严重的20、21年华侨城旅游收入居然大幅增长!真相是华侨城的旅游业同大家想象的旅游业不同,它包括景区门票收入、园区内销售收入、文化演艺项目收入及园区配套物业租售收入。它的旅游收入包括物业出租和销售收入,其实也还是包含了房地产业务,至于具体如何划分,华侨城年报没有细说,投资者只能盲人摸象,靠自己去想象了。看来企业年报这东西也同历史一样,是个任人打扮的小姑娘,我们所看到的样子只是编写者想让我们看到的样子,而并非事实本来的面目。
那华侨城的旅游收入到底有多少呢,有球友分析欢乐谷集团8大乐园21年的总收入在48亿元左右,单客收入大约150。由于除欢乐谷外华侨城还有锦绣中华、欢乐海岸等其他旅游项目,因此实际收入大约是欢乐谷的两倍。年报显示21年接待游客7800万人,按150元每人计算总收入为117亿元。根据上面的推测,21年华侨的实际旅游收入在100亿元左右。
我们还可以从同行的数据中找出点思路,华强方特也以乐园为主,虽然总体知名度略低于华侨城,但其拥有《熊出没》等IP资源,总体实力与华侨城相差不大。尤其是在美国主题娱乐协会(TEA)与美国AECOM集团联合发布的主题乐园指数报告中,方特排名总是稍稍低于华侨城。所以我们可以通过方特的数据来估计一下华侨城情况。
从表中可以看出方特的年收入变化及利润情况更符合我们的预期,比如疫情期间收入下降且利润亏损。总体上看正常年份方特的收入在50亿元左右,毛利率在50%以上,净利率大约15%。考虑华侨城有更多的客流及更高的知名度,21年旅游收入在100亿元是合适的估计。按此推算,23年华侨城的游客在一亿人左右,旅游收入接近150亿元,净利润约在20亿元左右。
那20亿的旅游利润能否抵消房地产低迷的影响呢?如果按照华侨城去年一百多亿元的亏损看,很显然无法抵消影响。从今年房地产这个情况看,估计也很难抵消,所以今年华侨城大概率依然亏损。不过旅游盈利的确可以减轻一下公司的付息压力,公司22年末有息负债总规模为1281亿元,综合融资成本4.23%,年利息支出约50亿元,考虑所得税等影响,旅游收入的盈利大约能覆盖50%的利息成本。
企业破产主要有两种情况,一是资不抵债,一是现金流枯竭,现金流枯竭是主要的破产方式。旅游行业是即付性消费,现金流情况较好,所以盈利可以转化为现金流用于偿债。考虑到华侨城的央企性质,贷款续借或者展期较为容易,假定华侨城只需支付利息而无需支付本金,旅游业盈利补贴可以使企业无法支付利息破产的时间延长一倍。
至于华侨城会不会资不抵债破产,这取决于目前未售项目的跌价情况。2023年中,华侨城存货1940亿元,在建工程58亿元,总共2000亿元,扣除550亿元的合同负债,华侨城未售房产净额约1450亿元,房价每下跌一个点,公司就会损失14.5亿元,旅游方面的那点盈利完全无足轻重。防止资不抵债主要靠的是公司原有的净资产,23年中公司净资产674亿元,经得起房价大约45%的下跌。考虑到公司部分资产按原造价估值存在严重低估,大概要有50%以上的房价下跌才会使公司资不抵债。从23年年中的情况看,华侨 城货币资金达440亿,非受限现金短债比为2.05,短期内偿债压力不大,暂时看不出要破产的迹象。
三、管理层问题。管理层变动常常引发企业动荡,不少民营企业就因此而破产,金地集团这几天的危机也来自于董事长凌克的辞职。央企领导层变动较为正常,相对影响没那么大,不过在行业寒冬之时,前任领导喜欢报喜不报忧,新任领导则喜欢财务大洗澡,弄得个公司大变脸也会影响公众对于企业的信心。好在这一切华侨城已经提前经历了,领导一年半前已经换了,一百多亿的亏损也出了,短时间管理层动荡带来的企业破产风险降低不少。从现在情况看华侨城去年的领导更换并不是坏事,若不是提前暴雷、收缩业务,当前华侨城的处境将更为凶险。毕竟在张振高的带领下公司有息负债在22年降低了110亿元,存货也降低了500亿元,这些对于降低暴雷风险来说都是实实在在的加分项。说不定过几年看,华侨城的领导变动就如同新城的老王被抓一样,实实在在救了公司一命。
从股价的情况看,华侨城这两年确实非常令人失望。但是细看张董这一年多的操作,抓紧资金回笼,以销定产、以收定投,处置低效资产(如苏河湾宝格丽公寓、酒店),这些紧缩战略无疑降低了华侨城破产的风险,尽管仍然不能排除其破产风险。华侨城会破产吗?前面的分析无法给出准确的答案,但其央企的性质、旅游地产双主业以及已换过财务出身的新掌门都会使其破产风险大为降低。如果华侨城破产,意味着现有90%以上的房产企业都将破产,甚至中国经济也将一同破产。
现在的华侨城到底值不值?按照华侨 城旅游业20亿元的盈利看,20倍的市盈率对应的是400亿的估值。房地产行业不妨按破产价估值,处于临终关怀状态的华夏幸福目前市值70亿元,ICU中的碧桂园市值200亿元,给华侨城地产部分按100亿元不高吧,这样总市值500亿元也是合适的。考虑到华侨最新的市值是300亿元,所以价格还是很实惠的。
目前房市和房地产股都出现了踩踏的情况,在踩踏的情况下价格会出现完全脱离价值的极端情况,缩影我无法预测会低到何处,跌到何时。企业在低谷时首要想到是时怎样活下去,股民也是。对于现在的华侨城持仓者,最好的做法是筹备好自己的现金流,避免自己先于公司破产,然后静静地持仓等待转机。日落西山你不陪,东山再起你是谁?
$华侨城A(SZ000069)$ $金地集团(SH600383)$ $万科A(SZ000002)$ @今日话题
旅游这块也有隐忧,世界之窗和锦绣中华太老了,人气实在很差。最近两个月分别在工作日的时候进去过,一副破败景象。
地产这块,四五线城市勾的地,已经不能用鸡肋来形容,是现金吞噬机
土储我倒不是担心,不行就放着,同政府商量一下暂不收回,损失的就主要是利息。我最担心的是在建但未完工的房子,随着时间流逝,已投入的建设成本将消耗殆尽。华侨城我进来四年多了,很多项目也去过,有做得好的,比方顺德欢乐海岸;也有不好的,江门肇庆的我就不看好。我是被之前华侨城优秀的财务数据给骗进来的,写这篇文章时发现它前些年地产项目的毛利率居然七八十,现在想来太不可思议了,当时应该多留点心才对,可惜当时只看到漂亮的ROE了。看来光看报表炒股很不靠谱啊。关于管理层,确实谈不上好,关山也是臭名远扬。但想想,又有多少公司谈得上管理优异呢,各有各的问题。一个管理烂的公司还有机会提高管理水平,倘若华侨城是一个管理优秀的公司而业绩尚且如此,不是更没有希望了么?